Grupa Inicjatywna - dlaczego powstała? Ile nas jest?

Początki

Od dobrych już kilku lat wśród właścicieli segmentów pojawiały się rozmowy o tym, że zasady funkcjonowania naszej części osiedla wymagają działania. Choć były to rozmowy nieformalne, coraz wyraźniej było widać niezadowolenie wynikające ze słabej reprezentacji, działań niezgodnych z naszym interesem i niespójnych zasad rozliczeń stosowanych przez spółdzielnię.

Punktem zwrotnym okazała się końcówka 2024 roku, kiedy w bezpośrednich rozmowach z większością właścicieli segmentów bardzo wyraźnie słychać było niezadowolenie z działań spółdzielni w odniesieniu do segmentów. Wtedy wspólnie zdecydowaliśmy się na przygotowanie i złożenie formalnego wniosku do Rady Nadzorczej dotyczącego przeanalizowania sposobu naliczania opłat czynszowych oraz zasad rozliczeń kosztów eksploatacji.

Wielu mieszkańców wskazywało, że ponoszone przez segmenty same koszty administracyjne i utrzymanie terenów wspólnych, wynoszące od 900 do 1500 zł miesięcznie na segment (w zależności od jego powierzchni), są niewspółmiernie wysokie w stosunku do zakresu faktycznych otrzymywanych usług. Uwaga: w kwotę powyżej nie wliczamy kosztów związanych z mediami (CO, woda, podgrzanie wody) - za te każdy płaci zgodnie z własnym zużyciem, i one nie są podważane.

Pod pismem podpisało się aż 80 osób - właścicieli segmentów - zdecydowana większość spośród około 120 członków spółdzielni tej części osiedla. Nie do wszystkich udało się dotrzeć, ale uważamy, że był to bardzo wyraźny i reprezentatywny głos (Pobierz pismo podpisane przez 80 właścicieli segmentów - PDF). W trakcie zbierania podpisów często pojawiały się głosy typu: „pewnie niewiele z tego wyniknie, ale spróbujmy”. Niestety, przewidywania te się potwierdziły - aż nadto.

Po ponad pół roku oczekiwania i ponagleniach kierowanych przez mieszkańców indywidualnie, otrzymaliśmy od spółdzielni pismo z 22 maja 2025 r., podpisane przez p. Łukasza Markowskiego (Zastępcę Przewodniczącego RN) i p. Dariusza Urbańskiego (Sekretarza RN). Dokument ten, zamiast odnieść się do zgłaszanych przez nas konkretów, w naszej opinii miał charakter lekceważący i ignorujący.

Pojawiła się tam nawet sugestia, że spółdzielnia mogłaby obciążyć mieszkańców dodatkowymi kosztami, doliczając powierzchnię „garaży używanych niezgodnie z przeznaczeniem”. Pominięto jednak fakt, że takie pomieszczenia nie spełniają podstawowych wymogów technicznych, w tym minimalnej wysokości, więc nie mogą zostać włączone do powierzchni użytkowej - niezależnie od interpretacji. Innymi słowy: zanim użyje się argumentu „ostrzegawczego”, warto sprawdzić, czy ma on jakiekolwiek oparcie w przepisach.

Rada Nadzorcza poinformowała w nim, że „prowadziła dyskusje”, „analizowała różne modele” i „nie widzi możliwości zmian”, choć nie przedstawiono żadnych danych, wyliczeń ani realnych argumentów. W praktyce sprowadziło się to do stwierdzenia, że skoro dotychczasowe, krytykowane zasady „zawsze obowiązywały”, to najwyraźniej muszą pozostać nienaruszalne - a jakakolwiek zmiana mogłaby rzekomo zagrozić stabilności spółdzielni.

To brzmi co najmniej zaskakująco: jeśli korekta zasad miałaby „zagrozić stabilności spółdzielni”, to może oznacza, że problem leży raczej w sposobie jej zarządzania, a nie w naszych postulatach. To właśnie ta sytuacja stała się impulsem do rozpoczęcia działań formalnych. Właściciele segmentów uznali, że skoro próby dialogu i polubownego rozwiązania problemów nie przyniosły efektu, konieczne jest powołanie formalnego ciała reprezentacyjnego, które będzie działało w sposób przemyślany, uporządkowany i zgodny z obowiązującymi przepisami.

Grupa Inicjatywna - dlaczego powstała?

Pomimo znaczącego udziału segmentów w strukturze SM „Dębina”, nasz realny wpływ na decyzje spółdzielni był niewielki, co doprowadziło do narastającej potrzeby podjęcia działań zmierzających do poprawy sytuacji. W odpowiedzi na to powstała Grupa Inicjatywna, ukonstytuowana przez 12 właścicieli segmentów w dniu 23 września 2025 r.

Stałą pracę Grupy wspiera jednocześnie szerokie grono właścicieli segmentów, którzy nie pełnią funkcji formalnych, lecz aktywnie uczestniczą w konsultacjach, analizach i spotkaniach, stanowiąc istotne zaplecze merytoryczne i organizacyjne.

Grupa Inicjatywna jest formalnym ciałem powołanym przez właścicieli segmentów na podstawie art. 108b ustawy Prawo spółdzielcze, który umożliwia członkom spółdzielni wydzielenie się i utworzenie odrębnej jednostki organizacyjnej, gdy przemawiają za tym względy organizacyjne, funkcjonalne lub majątkowe.

Została powołana w tym trybie w celu przygotowania procesu wydzielenia się, zapewnienia segmentom właściwej reprezentacji oraz opracowania możliwych kierunków dalszego działania zgodnie z prawem.

Cel Grupy Inicjatywnej

Celem Grupy Inicjatywnej jest uporządkowanie kwestii prawnych i organizacyjnych dotyczących segmentów oraz przygotowanie procesu ich możliwego wydzielenia zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W kolejnych artykułach przedstawimy „ścieżkę dojścia” do wydzielenia się, będziemy informować o następstwach wydzielenia się spółdzielni „Nowa Dębina - Segmenty”, kosztach i modelu zarządzania wspólnym terenem (przedstawimy mapę podziału geodezyjnego).

Do tej pory, w ramach przygotowań, zaangażowaliśmy specjalistów posiadających wieloletnie doświadczenie w sprawach spółdzielczych: kancelarię prawną zajmującą się prawem spółdzielczym i posiadającą doświadczenie w podziałach spółdzielni, a także geodetę specjalizującego się w podziałach nieruchomości.

Eksperci ci potwierdzili zarówno prawne, jak i techniczne możliwości wydzielenia segmentów. Na tej podstawie opracowaliśmy szczegółowe konspekty działań, przewidywane scenariusze oraz plan dalszych kroków. Dzięki temu cały proces od początku opiera się na sprawdzonych podstawach merytorycznych i jasno określonych etapach realizacji.

Ciała reprezentacyjne Grupy Inicjatywnej

W imieniu Grupy Inicjatywnej działają osoby wybrane do pełnienia funkcji reprezentacyjnych:

• Przewodniczący - Andrzej Jacaszek
• Wiceprzewodniczący - Grzegorz Żórawski
• Sekretarz - Irena Giza
• Sekretarz - Alicja Zielnik

Osoby te odpowiadają za prowadzenie korespondencji, koordynację działań, kontakt z mieszkańcami segmentów oraz komunikację z organami Spółdzielni.

Dotychczasowe działania

Od momentu powołania Grupa Inicjatywna prowadzi działania w sposób uporządkowany i zgodny z obowiązującymi przepisami. Do najważniejszych należą:

• przeprowadzenie szczegółowych analiz prawnych i geodezyjnych potwierdzających możliwość wydzielenia segmentów,
• opracowanie wstępnej mapy podziałowej prezentującej możliwy układ terenów oraz przebieg służebności,
• podjęcie działań związanych ze wstrzymaniem uchwały finansującej instalację fotowoltaiczną obciążającą segmenty,
• pozyskanie od Spółdzielni dokumentacji niezbędnej do dalszego przygotowania procesu podziału,
• opracowanie zestawu dokumentów proceduralnych, w tym wzorów uchwał, pełnomocnictw i protokołów.

Ponadto przygotowujemy dokumenty do dalszych prac, w tym dotyczące struktury majątku, finansów oraz infrastruktury osiedla. Opracowujemy zestawy dokumentów proceduralnych, takich jak wzory uchwał, pełnomocnictw czy protokołów, potrzebnych w dalszych etapach postępowania.

Aktualny etap prac

Obecnie trwają prace nad przygotowaniem projektu uchwały podziałowej oraz dokumentacji, która zostanie przedstawiona mieszkańcom segmentów. Równolegle prowadzone są analizy finansowe oraz opracowywane różne warianty dalszego postępowania.

Działania te realizowane są w sposób systematyczny, z zachowaniem staranności i zgodności z obowiązującymi przepisami. Będziecie szczegółowo o nich informowani. Celem Grupy Inicjatywnej jest zapewnienie właścicielom segmentów przejrzystych zasad funkcjonowania, rzetelnej informacji oraz realnego wpływu na decyzje dotyczące ich części osiedla.

Zgodnie z prawem spółdzielczym decyzje dotyczące wydzielenia się naszej części osiedla podejmiecie Państwo - właściciele segmentów. Grupa Inicjatywna powstała nie z potrzeby konfrontacji. Jest to inicjatywa oparta na współpracy mieszkańców i dążeniu do wydzielenia przede wszystkim naszego majątku wypracowanego przez lata, aby w przyszłości mieć na niego realny wpływ i uczciwie nim zarządzać - w naszym przypadku jest to przede wszystkim teren zielony.

Ile tak naprawdę nas jest?

W przestrzeni publicznej czasem pojawia się narracja, że działania związane z uporządkowaniem spraw segmentów to inicjatywa „dwóch czy trzech osób”, którym „nie podobają się opłaty”. Jest to obraz niezgodny z rzeczywistością.

Z naszych rozmów, obserwacji i kontaktów z mieszkańcami jasno wynika, że niezadowolenie i potrzeba zmian nie są odosobnione. Przeciwnie, stanowią istotną część nastrojów właścicieli segmentów. Szacujemy, że poparcie dla działań naprawczych, realnych, poprawiających nasza sytuację poprzez wydzielenie się, kształtuje się na poziomie około 50% segmentów.

Wynika to nie z impulsu, lecz z wieloletnich obserwacji sposobu funkcjonowania spółdzielni: rosnących kosztów, mało skutecznego modelu zarządzania, niezgodnego z naszymi potrzebami wydatkowania wspólnych środków, przypadków obsadzania funkcji przez osoby z zadłużeniem wobec spółdzielni, narastającej biurokracji, pozornych działań oraz braku wpływu segmentów na otaczający je teren.

Dla wielu mieszkańców szczególnie niepokojące są kwestie związane z zagrożeniem dla pasa zieleni, nieadekwatne obciążenia finansowe w stosunku do realnie otrzymywanych usług oraz praktyczny brak reprezentacji segmentów w procesie decyzyjnym. Właśnie te czynniki sprawiają, że coraz więcej osób deklaruje chęć wzięcia odpowiedzialności za przyszłość naszego obszaru osiedla - po to, aby zadbać o nasze interesy i obronić się przed ich dalszym naruszaniem.

Świadomi jesteśmy, że pod pismem z końcówki 2024 r. podpisało się około 80 mieszkańców segmentów - czyli zdecydowana większość wszystkich członków tej części osiedla. Jednocześnie, zakładamy, że nie każdy sygnatariusz jest od razu zwolennikiem wydzielenia się. To naturalne: wiele osób nie miało jeszcze dostępu do pełnej informacji, część nigdy wcześniej nie analizowała konsekwencji obecnego modelu funkcjonowania spółdzielni ani możliwości jego zmiany.

Dlatego naszym celem jest rzetelne, pełne i spokojne przedstawienie faktów, aby każdy właściciel segmentu mógł wyrobić sobie własną opinię i podjąć świadomą decyzję. Nie chcemy nikogo przekonywać „na siłę”. Chcemy jedynie, by decyzja - jaka by nie była - była przemyślana, świadoma i oparta na faktach, a nie na domysłach czy strachu wygenrowanym przez władzę spółdzielnii.

Jednocześnie chcielibyśmy podkreślić, że temat wydzielenia nie powinien trwać bez końca. W przyszłym roku planujemy przygotować ważne spotkanie połączone z głosowaniem, tak aby mogli Państwo jasno opowiedzieć się co do dalszego kierunku. Jeśli podczas tego głosowania w gronie segmentowców nie uda się wypracować wspólnej decyzji, naszym zdaniem należałoby uznać, że proces ten dobiegł końca.

W obecnym kształcie, działania wielu osób zaangażowanych w tę sprawę pochłaniają sporo czasu, energii i środków finansowych (darownizn członków naszej grupy). Jeśli mieszkańcy nie zdecydują się na proponowany przez nas kierunek, nie będzie uzasadnienia, by wciąż do niego wracać. W efekcie będzie to oznaczać, że segmenty pozostaną prawdopodobnie na dalsze lata lub na stałe w ramach obecnej spółdzielni, gdzie decyzje w naturalny sposób kształtowane są przede wszystkim przez właścicieli budynków wielorodzinnych.

Niezależnie jednak od wyboru, zasługujemy na to, by był to wybór świadomy, a nie efekt braku informacji czy rozproszonej narracji o „dwóch paniach niezadowolonych z czynszu”. W rzeczywistości jest to inicjatywa całej społeczności, która od lat dostrzega potrzebę zmian, coraz odważniej o nich mówi i działa.