35 878 zł "per lokal". Co usłyszeli mieszkańcy - a co naprawdę wynika z ustawy? [OPINIA PRAWNA]

W dniu 21.11.2025 podczas ostatniego Walnego Zgromadzenia Spółdzielni Mieszkaniowej „Dębina” doszło do sytuacji, która budzi poważne wątpliwości co do rzetelności informacji przekazywanych członkom. W dniu obrad wydano ponad 200 kart do głosowania, a w sali znajdowało się około 130 osób, co czyni to jedno z najbardziej reprezentatywnych zebrań w ostatnich latach.

W obecności tak licznej grupy członków oraz radcy prawnego spółdzielni, mec. Barbary Hilger, Prezes Zarządu Przemysław Molenda i Przewodniczący Rady Nadzorczej Piotr Suchoński oświadczyli publicznie, że opłata 35 878,06 zł „per lokal” za wykup gruntów "wynika z ustawy". Pomimo powagi tego stwierdzenia, nie wskazano ani w trakcie Walnego, ani w jakimkolwiek późniejszym dokumencie, żadnego przepisu prawa, który miałby takie naliczanie uzasadniać.

W piśmie z dnia 17 listopada 2025 r., podpisanym przez Przewodniczącego RN, znalazła się jedynie lakoniczna informacja, że koszt „liczony jest według lokalu, niezależnie od jego wielkości”. Nie przywołano żadnego konkretnego artykułu prawa. Tymczasem opinia prawna przygotowana na zlecenie grupy właścicieli segmentów stwierdza jednoznacznie, że nie istnieje w żadnej ustawie przepis nakazujący rozliczenie „per lokal”, a osoby powołujące się na przepisy prawa mają obowiązek wskazać ich treść - czego władze spółdzielni nie zrobiły (opinia prawna, s. 2-4).

Brak reakcji mec. Barbary Hilger - obecnej na sali w chwili, gdy członkom przedstawiono informacje o rzekomym obowiązku ustawowym - dodatkowo spotęgował przekonanie uczestników Walnego, że przedstawione twierdzenie jest prawdziwe i znajduje oparcie w obowiązujących przepisach. Jak jednak wynika z analizy prawnej, było to twierdzenie niezgodne ze stanem prawnym.

W kontekście decyzji o wielomilionowych skutkach finansowych takie wprowadzenie członków w błąd ma znaczenie fundamentalne. Szczególnie że zmiana metody naliczenia nie jest drobną korektą, lecz radykalnym przestawieniem konstrukcji finansowej spółdzielni, które prowadzi do trwałej zmiany proporcji udziałów w majątku wspólnym.

Dotychczas koszty i udział w majątku były liczone według powierzchni użytkowej lokali, co oznaczało proporcje ok. 54% dla segmentów i 46% dla bloków. Tymczasem metoda „per lokal” odrywa obciążenia finansowe od udziałów, redukując udział segmentów do ok. 30%, a budynków wielorodzinnych zwiększając go do ok. 70%. Taka zmiana nie wynika z prawa - jest natomiast efektem przyjęcia metody, która nie uwzględnia ani powierzchni, ani dotychczasowych zasad, ani historycznego wkładu poszczególnych grup mieszkańców.

Zestawienie: co mówiono członkom, a co wynika z analizy prawnej

Dla pełnej przejrzystości przedstawiamy zestawienie rozbieżności pomiędzy informacjami przekazanymi członkom a ustaleniami opinii prawnej i dokumentów:

Jak wyglądałby wykup, gdyby zastosować prawidłową metodę „per m²”?

Najważniejsze jednak jest to, jak wyglądałaby sytuacja, gdyby zastosowano jedyną prawidłową metodę: rozliczenie według powierzchni lokali, zgodne z udziałami oraz historyczną praktyką spółdzielni. Przy stawce około 261,46 zł/m², mieszkańcy bloków zapłaciliby kwoty proporcjonalne do faktycznego udziału w majątku wspólnym.

Poniższa tabela pokazuje różnicę między wariantem prawidłowym a narzuconą opłatą 35 878,06 zł per lokal:

Powyższe zestawienie pokazuje, że nawet największe mieszkania nie osiągają poziomu narzuconej opłaty. System „per lokal” nie tylko odbiega od standardów prawnych, ale także znacząco i nieproporcjonalnie obciąża część mieszkańców, podczas gdy inna grupa zyskuje na tej decyzji w sposób wyraźnie nieadekwatny do udziałów.

Motywacje władz spółdzielnii pozostają bez odpowiedzi

Choć sposób wprowadzenia metody „per lokal” oraz brak jakiejkolwiek podstawy prawnej mogą budzić poważne zastrzeżenia, motywacja władz spółdzielni pozostaje na tym etapie zagadkowa. Tym bardziej że decyzja ta rodzi głębokie skutki majątkowe i wpływa długofalowo na prawa poszczególnych grup mieszkańców.

W naszej ocenie nie można wykluczyć, że przyjęte rozwiązanie służy przede wszystkim przekształceniu układu udziałów w sposób korzystny dla jednej grupy kosztem drugiej. Jednak niezależnie od tego, jakie były rzeczywiste intencje, faktem jest to, że członkowie spółdzielni nie otrzymali pełnej, rzetelnej i zgodnej z przepisami prawa informacji przed podjęciem decyzji o tak poważnych konsekwencjach.

Gdyby nie doszło do tego wprowadzenia w błąd - potwierdzonego treścią nieniejszej opinii prawnej - decyzja dotycząca wykupu gruntów mogłaby wyglądać zupełnie inaczej. Obiektywne, prawidłowo przedstawione warianty, zgodne z prawem, regulaminami i wieloletnią praktyką rozliczeń, otwierałyby drogę do rozwiązania, które byłoby korzystne dla obu stron - zarówno dla właścicieli segmentów, jak i mieszkań w blokach.

Segmenty mogłyby ponieść większą część kosztów, zgodnie z ich udziałem w powierzchni użytkowej i historycznymi nakładami, ale w zamian zachowałyby proporcjonalny udział w majątku. Mieszkańcy bloków natomiast zapłaciliby znacznie mniej niż 35 878,06 zł, co odpowiadałoby ich realnemu udziałowi w osiedlu i mogłoby spotkać się z szeroką akceptacją.

Innymi słowy - zaprzepaszczono możliwość uczciwego podziału kosztów wykupu, który byłby zgodny z prawem i czytelny dla wszystkich członków wspólnoty. Dziękujemy.

Dlaczego system „per lokal” jest szczególnie niekorzystny dla segmentów?

Dla właścicieli segmentów metoda „per lokal” jest szczególnie niekorzystna, ponieważ prowadzi do trwałego obniżenia udziału w majątku wspólnym spółdzielni. Stała opłata 35 878,06 zł niezależnie od powierzchni lokalu zmienia proporcje udziałów z historycznych ok. 54% do 46% (segmenty / bloki) na układ około 30% do 70%. Oznacza to realną, długoterminową redukcję praw majątkowych segmentów i osłabienie ich wpływu na przyszłe decyzje dotyczące gruntów oraz infrastruktury SM „Dębina”. Metoda ta jest sprzeczna z dotychczasową, ponad 25-letnią praktyką, zgodnie z którą koszty dzielono proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali.

Stracony czas i stracone Walne?

Przedstawiając członkom spółdzielni sposób naliczania kosztów wykupu, który - jak potwierdza opinia prawna - nie ma żadnego oparcia w obowiązujących przepisach, władze SM „Dębina” nie tylko wprowadziły uczestników Walnego w błąd, ale również pozbawiły nas realnej szansy na przeprowadzenie wykupu gruntów w sposób zgodny z prawem, przejrzysty i możliwy do zaakceptowania przez wszystkie strony.

Tymczasem członkom zaprezentowano rozwiązanie, które nie wynika ani z żadnej ustawy, ani ze statutu, ani z obowiązujących regulaminów. Odbiega ono od stosowanej przez ponad dwie dekady praktyki rozliczeń, a mimo to zostało przedstawione jako rzekomy „obowiązek ustawowy”. Nie zaprezentowano przy tym żadnych alternatywnych, zgodnych z prawem wariantów, które pozwoliłyby mieszkańcom świadomie ocenić możliwe skutki finansowe i majątkowe różnych opcji.

W rezultacie czas poświęcony na Walnym Zgromadzeniu - czas ponad 130 osób na sali - został wykorzystany na procedowanie propozycji, która w zaprezentowanym kształcie nie miała szans zostać prawidłowo uchwalona, bo nie spełniała podstawowych wymogów prawnych. Zamiast uczciwego procesu, który mógł doprowadzić do rozwiązania korzystnego dla wszystkich mieszkańców, otrzymaliśmy wariant zamykający drogę do rzeczowej dyskusji i odbierający członkom możliwość podjęcia w pełni świadomej decyzji.