Grupa Inicjatywna zleciła przygotowanie mapy podziału geodezyjnego uprawnionemu geodecie, doświadczonemu w prowadzeniu tego typu spraw. Podział geodezyjny jest potrzebny zarówno z powodów formalnych (podział działek pomiędzy obie spółdzielnie), jak i praktycznych. Pełna mapa została załączona do artykułu (na dole strony).

Formalnie mapa jest niezbędna do dalszego prowadzenia sprawy, w tym do sprawnego procedowania podziału przed sądem. Praktycznie pokazuje natomiast, jaki teren miałaby objąć w zarządzanie nowa spółdzielnia, gdzie przebiegałyby nowe granice oraz jakie powierzchnie miałyby poszczególne działki. To z kolei ma bezpośrednie znaczenie dla kosztów utrzymania, w tym opłat związanych z użytkowaniem wieczystym, czynszem i bieżącym zarządzaniem.

Założenia podziału

1. Podział ma być możliwy do przeprowadzenia w sposób jak najbardziej efektywny formalnie. Rozwiązanie musi mieć sens prawny, organizacyjny i praktyczny - nie taki, który później utknie na etapie procedowania.
2. Celem jest uzyskanie realnego wpływu na tereny bezpośrednio przylegające do naszych domów. Dotyczy to przede wszystkim dróg wewnętrznych oraz najbliższego otoczenia segmentów, w tym pasa zieleni. Dziś nasz wpływ na te obszary jest zerowy, mimo że uczciwie płacimy za korzystanie z tych terenów. Mają one bezpośredni wpływ na komfort naszego życia oraz, co ważne, kształtują wartość naszych nieruchomości. Teren ten chcemy odzyskać.
3. Podział ma zachować, a docelowo podnieść jakość życia na osiedlu. Nie chodzi o tworzenie nowych barier, ogrodzeń czy konfliktów. Chodzi o uporządkowanie zarządzania w taki sposób, aby mieszkańcy segmentów mogli skutecznie decydować o swoim najbliższym otoczeniu, realnie nim zarządzać i o nie dbać.
4. Ważnym założeniem jest również ograniczenie i racjonalizacja kosztów. Nowa spółdzielnia nie powinna finansować terenów, które nie służą mieszkańcom segmentów i pozostają wyłącznie pod władaniem obecnej spółdzielni, np. parking przy ul. Rosoła czy tereny bezpośrednio związane z budynkami wielorodzinnymi.

Mapa podziału geodezyjnego

Powiększ +++

Bez dodatkowych płotów, pozostają dwa wjazdy

Podział absolutnie nie zakłada budowy nowych ogrodzeń ani fizycznego odgradzania żadnej części osiedla. Na terenie osiedla nie powstaną nowe bariery. Chodzi o podział formalny i organizacyjny, a nie o tworzenie zamkniętych enklaw.

Pozostają dwa istniejące wjazdy do wspólnego korzystania. W ramach podziału zostaną ustanowione odpowiednie służebności gruntowe na częściach działek, tak aby zarówno nasza nowa spółdzielnia, jak i spółdzielnia SM „Dębina” mogły normalnie funkcjonować obok siebie. To rozwiązanie ma zapewnić codzienną wygodę i uniknąć niepotrzebnych sporów. Podział zakłada partycypację w kosztach utrzymania dwóch bram wjazdowych na podobnych zasadach jak dotychczas. O ustanowieniu służebności, zarówno gruntowych, jak i przesyłu, zdecyduje sąd.

Drogi: wzdłuż parku oraz uliczki segmentowe

Drogi bezpośrednio przylegające do naszych domów zostałyby w całości przypisane do nowej spółdzielni i przez nią zarządzane. To ważne, ponieważ są to tereny, z których mieszkańcy segmentów korzystają na co dzień i które bezpośrednio wpływają na bezpieczeństwo, estetykę oraz komfort życia.

Wspólny park

Pas zieleni pozostałby terenem wspólnym dla segmentów i domów wielorodzinnych. Jego utrzymanie odbywałoby się na dotychczasowych zasadach kosztowych, czyli według parytetu: 54% segmenty i 46% domy wielorodzinne. Takie rozwiązanie pozwala zachować wspólny charakter tej części osiedla, bez przerzucania całości kosztów na jedną stronę.

Umowy dotyczące terenów wspólnych dla segmentów i domów wielorodzinnych, obejmujące na przykład ochronę, oświetlenie, sprzątanie czy utrzymanie zieleni, mogłyby pozostać w obecnym kształcie. W praktyce oznaczałoby to wprowadzenie nowego podmiotu, czyli nowej spółdzielni, poprzez aneksowanie dotychczasowych umów, zawarcie jednej wspólnej umowy albo partycypowanie w kosztach tam, gdzie faktycznie istnieje wspólny interes. Są na to konkretne pomysły.

Jednocześnie nowa spółdzielnia nie powinna uczestniczyć w kosztach utrzymania terenów należących wyłącznie do obecnej spółdzielni i wykorzystywanych przez nią, takich jak parking przy ul. Rosoła czy bezpośrednie otoczenie budynków wielorodzinnych.

Działki po podziale i wpływ na czynsz

Podział dotyczy trzech działek o łącznej powierzchni 3,8302 ha (którymi obecnie włada SM „Dębina”). Po podziale teren zostanie przypisany do trzech funkcji:

• nowa spółdzielnia segmentów – łącznie 0,8359 ha
• wspólny park / pas zieleni – łącznie 1,2113 ha
• obecna SM „Dębina” – łącznie 1,7830 ha

Taki podział porządkuje teren według faktycznego sposobu korzystania: segmenty zarządzałyby tym, co bezpośrednio służy segmentom, obecna spółdzielnia zachowałaby tereny związane z budynkami wielorodzinnymi, a park pozostałby wspólny dla obu części osiedla.

W praktyce oznacza to także istotne ograniczenie kosztów. Zamiast ponosić 54% kosztów utrzymania całego obszaru 3,8302 ha, czyli faktycznie odpowiadać finansowo za około 2,0683 ha, po podziale segmenty utrzymywałyby 100% terenu nowej spółdzielni oraz 54% wspólnego parku, czyli łącznie około 1,4900 ha.

To oznacza zmniejszenie powierzchni, za którą realnie płacą segmenty, o około 0,5783 ha, czyli prawie 28% mniej niż obecnie.

Taka zmiana niemalże z automatu zmniejsza miesięczną wysokość czynszu i wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste, podobnie jak drastyczne odchudzenie kosztów administracji i zarządzania, jako drugi ważny filar wpływający na obniżkę czynszów. Jednak o tym napiszemy w kolejnych artykułach, przedstawiając szczegółowe wyliczenia.

Konkretne korzyści wynikające z podziału

1. ZNACZNIE NIŻSZE KOSZTY. Nowa spółdzielnia mogłaby działać znacznie taniej, sprawniej i bliżej mieszkańców. Dzisiejszy model jest zbyt rozbudowany, kosztowny i oderwany od naszych potrzeb. Składamy się na całość w znaczącym stopniu, a korzystamy tylko z niewielkiej części infrastruktury i usług.
2. WPŁYW NA NASZ TEREN. Ważną korzyścią jest odzyskanie podmiotowości. Segmentowcy odzyskują wpływ na teren, który znajduje się bezpośrednio wokół ich domów. Decyzje dotyczące dróg, najbliższego otoczenia, estetyki, utrzymania i priorytetów nie mogą być całkowicie poza naszym wpływem.
3. MINIMUM BIUROKRACJI, 100% TRANSPARENTNOŚCI. Podział zakłada stworzenie nowej spółdzielni działającej według nowych zasad: z minimalną biurokracją, praktycznie zerowymi kosztami administracyjnymi, błyskawicznym podejmowaniem demokratycznych decyzji i pełną przejrzystością. Każdy członek spółdzielni powinien mieć dostęp do każdej faktury, nawet tej na kilka złotych.
4. NOWY STATUT. Założenia dotyczące statutu nowej spółdzielni będą wspólnie omawiane, ale kierunek jest jasny: prosta organizacja, realna reprezentacja mieszkańców, szybkie zbieranie opinii i decyzje podejmowane możliwie blisko tych, których dotyczą. Stworzymy to wspólnie z Wami.

Nasz kierunek to: podniesienie wartości nieruchomości, niższe koszty utrzymania, lepsza jakość życia, przejrzystość

Celem podziału nie jest konflikt, tylko uporządkowanie spraw. Chodzi o to, aby mieszkańcy segmentów mogli wreszcie decydować o najbliższym otoczeniu swoich domów, racjonalizować koszty i inwestować w to, co faktycznie poprawia jakość życia na osiedlu, a przede wszystkim podnosi wartość naszych nieruchomości.

Nowa spółdzielnia będzie działać według prostych zasad: pełna transparentność, brak niepotrzebnego drenowania kieszeni mieszkańców, znaczne ograniczenie kosztów administracyjnych i koncentracja na poprawie wyglądu, funkcjonalności oraz wartości naszego osiedla.