Budowa na pasie zieleni? Inspiracje z zewnątrz? Dowody, chronologia działań
![Budowa na pasie zieleni? Inspiracje z zewnątrz? Dowody [WAŻNE]](../assets/photos/bud-gra-1.png)
Nie opieramy się na „plotkach” ani na "teoriach spiskowych". Chronologia dokumentów i działań, zestawione razem, układają się w jeden, bardzo czytelny obraz: Zarząd SM "Dębina" przygotowywał pas zieleni pod inwestycję budowlaną.
Fakt nr 1 (DOWÓD: uwagi do MPZP Zarządu SM "Dębina", złożone w maju 2025 r.)
Zarząd SM „Dębina” złożył postulaty dot. zmian zagospodarowania pasa zieleni: 25.05.2025 (I wyłożenie - uwaga nr 348) oraz 02.12.2025 (II wyłożenie - uwaga nr 3). Co możemy z tego wyczytać? O co wnioskował nasz Zarząd?
Od razu, na marginesie należy dodać, że z inicjatywy części mieszkańców segmentów "na osi", we wniosku dot. zmian w MPZP znajdowały się również postulaty, które ostatecznie (i jako jedyne) zostały uznane przez Miasto, a dotyczyły ogródków przydomowych segmentów „na osi” (obszar 13ZP) i wyłączenia ich z obszaru publicznego - co jest logiczne, jeśli ogródki są własnością prywatną.
Natomiast pozostała część wniosków to samowolne działanie Zarządu SM „Dębina”, które w swojej istocie, o zgrozo, zmierzała do przygotowania terenu pod inwestycję budowlaną, czyli do zmiany funkcji pasa zieleni. Tak, żeby można było na pasie zieleni (12ZP - zobacz na mapie) budować budynki, parking, infrastrukturę, w celu zmniejszenia udziału biologicznie czynnego, przesunięcia granic ochrony środowiskowej. Działanie Zarządu było samowolne i w ukryciu, jednak bez wątpienia przeprowadzone na czyjeś zlecenie.
Poniżej tabela (na podstawie oficjalnej tabeli opublikowanej przez miasto) wraz z opisem dot. wnioskowanych przez Zarząd SM "Dębina" postulatów dot pasa zieleni. We wniosku próby "ściągnięcia" przez Zarząd SM "Dębina" ochrony środowiskowej naszego osiedlowego pasa zieleni i obniżenie na nim wskaźników zieleni (PBC z 70% na 30%). Obecna ochrona wynika ze "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Warszawy" (System Przyrodniczy Warszawy (SPW) i korytarze powierza).
- Data wpływu: 23.05.2025 (I wyłożenie) oraz 02.12.2025 r. (II wyłożenie).
- Podmiot wnioskujący: Spółdzielnia Mieszkaniowa „Dębina”
- Obszar: 12ZP (ten symbol przypisany jest do pasa zieleni)
| Postulat Zarządu SM „Dębina” | Decyzja władz miasta | Uzasadnienie Miasta | Cel jaki chciała osiągnąć SM „Dębina” |
|---|---|---|---|
| Obniżenie minimalnego udziału PBC w 12ZP z 70% do 30% | ❌ odrzucony przez miasto | Studium dla terenów funkcjonalnych ZP wymaga min. 70% PBC; obniżenie powodowałoby niezgodność planu ze Studium. | WAŻNE: PBC to powierzchnia biologicznie czynna (czyli grunt, który „oddycha”: ziemia, trawa, drzewa - nie budynek, nie podjazd, nie kostka). Zmiana z 70% na 30% oznacza, że na tym terenie można by utwardzić i wybetonować nawet ok. 70% powierzchni. 30% to wskaźnik typowy dla zabudowy mieszkaniowej; przy takim progu można realizować inwestycje mieszkaniowe (np. szeregowe z ogródkiem). Innymi słowy: to próba „przestawienia” pasa zieleni ze standardu zieleni (70% PBC) na standard terenu inwestycyjnego (30% PBC). |
| Wyłączenie/przesunięcie granicy SPW i korytarzy wymiany powietrza w 12ZP | ❌ odrzucony przez miasto | Granica SPW/korytarzy jest zgodna ze Studium; przesunięcie/wyłączenie = niezgodność ze Studium. | WAŻNE: SPW to System Przyrodniczy Warszawy - miejska „mapa ochronna” zieleni, a korytarz wymiany powietrza to obszar, który ma zostać wolny od zabudowy i dużych utwardzeń, żeby miasto mogło się przewietrzać. Cel postulatu Zarządu był prosty: przesunąć granicę SPW i korytarza tak, aby nasz pas zieleni przestał podlegać tej ochronie-czyli „wypchnąć” tę ochronę poza ogrodzenie osiedla. |
| Usunięcie zapisu o minimalnej powierzchni nowo wydzielanych działek budowlanych | ❌ odrzucony przez miasto | Parametr chroni warunki zabudowy i ład przestrzenny; blokuje powstawanie zbyt małych działek. | WAŻNE: Zarząd SM „Dębina” posługuje się pojęciem „działki budowlane” - czyli językiem używanym, gdy teren ma służyć pod zabudowę, a nie jako zieleń. Cel tego postulatu jest taki: usunąć minimalny rozmiar działki, żeby można było podzielić teren na mniejsze kawałki i elastycznie je dopasować do przyszłej inwestycji (na poszczególne domy). Im mniejsze i bardziej „plastyczne” działki, tym łatwiej ułożyć na nich projekt budowlany. |
| Parking wielostanowiskowy + wiata na odpady na 12ZP | ❌ odrzucony przez miasto | Zaburza kompozycję zieleni urządzonej; wskazano alternatywy: 2KOP i/lub 21KR; wiaty - na 2KOP przy wjeździe. | [12ZP to pas zieleni, 2KOP to parking od Rosoła] Celem było wprowadzić również możliwość budowy miejsc postojowych, dojazdów i wiat śmietnikowych - tak, żeby ten fragment przestał być zielenią, a mógł stać się również zapleczem technicznym nowych budynków. |
Uwagi do powstającego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod kątem zmiany zagospodarowania pasa zieleni (link do BIP: WYKAZ UWAG opublikowany przez M. St. Warszawa).
Miasto i Studium odrzuciło wnioski naszego Zarządu. Uffff...
Powyższe uwagi złożone przez Zarząd SM "Dębina" trudno czytać spokojnie. Zarząd nie prosił o "zmiany kosmetyczne" na pasie zieleni - a próbował zmienić bardzo istotne parametry (tj. PBC z 70% na 30%) i przesunąć granice ochrony (SPW - System Przyrodniczy Warszawy, korytarze powietrza) tak, aby pas zieleni dało się realnie utwardzić i wykorzystać pod inwestycję mieszkaniową. Co do tego nie ma żadnych wątpliwości i jest opisane czarno na białym w opublikowanej oficjalnej tabeli opublikowanej przez Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego. A jeśli ktoś pyta, jakie były lub nadal są intencje władz SM "Dębina" wobec pasa zieleni - jednoznaczna odpowiedź jest w złożonych przez Zarząd SM "Dębina" postulatach. Jest to przygotowanie gruntu pod inwestycję (nowe szeregi segmentów) - po cichu i bez zgody mieszkańców.
I tylko jedno nas uratowało: bezpieczniki środowiskowe w Studium oraz mądra decyzja władz miasta, które postulaty Zarządu SM "Dębina" odrzuciły. Całe szczęście, bo w przeciwnym razie dzisiaj czytalibyśmy kolejne uchwały RN czy Zarządu dot. realizacji dalszych kroków inwestycji mieszkaniowej na pasie zieleni.
Fakt nr 2 (DOWÓD: zmiany w Statucie w 2025 r., przeprowadzone w czerwcu 2025 r.)
Wróćmy do tematu zmian w statucie, opisanych w artykule: „Goście na własnym osiedlu. Nowa budowa na terenie osiedla?” (11 grudnia 2025, link).
W czerwcu 2025 r. SM „Dębina” przyjęła nowy statut, za którym zagłosowała skromna mniejszość członków: 42 osoby (Uchwała WZ nr 13/2025 z dnia 9 czerwca 2025 r.).
Zmiany w statucie nie zostały przeprowadzone transparentnie i z pewnością nie towarzyszyła im rzetelna informacja do członków, np. jakie konsekwencje mogą rodzić. Wielu członków zostało uśpionych hasłem, że to „zmiany porządkowe / redakcyjne”. A w rzeczywistości mówimy o rzeczach, które mają ciężar strategiczny, bo statut to jeden z najważniejszych dokumentów regulujących całość funkcjonowania naszej spółdzielni.
Podstęp? W praktyce wyglądało to tak, jakby ktoś chciał przeprowadzić kluczowe zapisy „bez hałasu” - zanim większość zorientuje się, że to nie poprawki redakcyjne, tylko realne rozszerzenie kompetencji.
Uwaga: te zmiany układają spółdzielnię w model podmiotu inwestycyjnego z narzędziami do budowy, sprzedaży / ustanawiania praw, wchodzenia w układy gospodarcze i zarządzania zasobem. To nie jest neutralne „porządkowanie statutu”. To jest przygotowanie spółdzielni do roli inwestora.
Tabela: zmiany w statucie 2025 i ich znaczenie
| Obszar / zmiana | Nowy Statut 2025 | Stary Statut 2018 - czy było? | Ocena i konsekwencje |
|---|---|---|---|
| 1. Wyraźne uprawnienie do wznoszenia budynków (PKD 41.20.Z) | § 3 ust. 1 pkt 3: „roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych” | Nie było (brak PKD, brak wprost „wznoszenia budynków”) | Wprowadza język i zakres typowy dla podmiotu inwestycyjnego. To nie jest zapis o „utrzymaniu zasobów”. To jest zapis o budowie. |
| 2. Roboty budowlane specjalistyczne (dział 43 PKD) | § 3 ust. 1 pkt 4: „roboty budowlane specjalistyczne” | Nie było | Dział 43 obejmuje instalacje i prace wykonawcze. W połączeniu z pkt 1 daje komplet: inwestor + wykonawstwo. |
| 3. Zbywanie wolnych lokali / ustanawianie praw | § 3 ust. 3 pkt 4-5 | Zbywanie wolnych lokali - nie było wprost | Budowa + możliwość zbywania lokali = mechanizm działalności „quasi-deweloperskiej”, a nie tylko zarządczej. |
| 4. Tworzenie i przystępowanie do organizacji gospodarczych | § 3 ust. 4 | Nie było | Umożliwia np. spółki celowe, projekty biznesowe, konsorcja. To narzędzie do robienia inwestycji „w partnerstwie”. |
| 5. Szeroki katalog PKD (wyjście poza „utrzymanie”) | § 3 ust. 1 (wiele kodów) | Nie było | PKD budowlane + zarządcze + usługowe = przygotowanie do realnej działalności gospodarczej. |
Powyższe zmiany nie są „administracyjne” i nie są neutralne. W czerwcu 2025 Zarząd dostał zielone światło do działań inwestycyjnych usankcjonowane w statucie. W praktyce zmiany te dodają spółdzielni nową rolę - rolę inwestora: dają jej wprost kompetencję do budowania, dopinają narzędzia obrotu efektem tej budowy (ustanawianie praw i zbywanie lokali) oraz otwierają furtkę do działań gospodarczych i partnerstw (w tym z deweloperami), które ułatwiają prowadzenie projektu od A do Z. To jest spójna logika: zbudować, potem sprzedać lub ustanowić prawa, a na końcu zarządzać gotowym zasobem. Nie mówimy o domysłach - mówimy o literalnych zapisach.
Fakt nr 3 (DOWÓD: Wykup gruntów był poprowadzony tak, żeby "nie przeszedł", a to utrzymało pełną kontrolę Zarządu nad terenem, listopad 2025 r.)
W artykule „Wykup gruntów - głoswłaścicieli segmentów” (19 listopada 2025, link) opisaliśmy, jak wykup był przygotowany w sposób, który w praktyce sprowadził szanse powodzenia do zera (kilkunastomiesięczna bezczynność, brak przedstawienia uczciwej oferty wykupu mieszkańcom, błędne i bez podstawy prawnej naliczenie 35 tys./lokal, krótki czas na decyzję).
Dlaczego to jest ważne w kontekście budowy i pasa zieleni?
Bo gdyby wykup przeszedł, ten grunt stałby się współwłasnością mieszkańców, czyli realnie przestałby być „do swobodnego dysponowania” przez Zarząd. Każda próba wejścia z inwestycją (utwardzenia, infrastruktura, zabudowa) oznaczałaby konieczność uzyskania zgód wszystkich współwłaścicieli - bo prawo własności daje najsilniejszy mandat właśnie właścicielom. Nie byłoby podejmowania decyzji „we wąskim własnym gronie” władz Spółdzielni, jak jest obecnie. Po wykupie nawet jedna osoba - współwłaściel, która nie chce ingerencji w pas zieleni, mogłaby zatrzymać sprawę na lata: wymusić spór cywilny, zabezpieczenie, mediacje, a w praktyce sparaliżować tempo i opłacalność projektu. I właśnie dlatego władzom spółdzielni tak zależało, żeby do wykupu nie doszło. Wykup odbierał im kluczową przewagę - pełną kontrolę nad terenem i możliwość prowadzenia działań inwestycyjnych bez realnego hamulca ze strony mieszkańców. Dziś tę kontrolę nadal mają.
W obecnym stanie (brak wykupu) to spółdzielnia nadal trzyma teren w garści (posiada silne prawo wieczystego użytkowania), a Zarząd ma najwygodniejszą z możliwych pozycję - może dysponować tym gruntem jak „swoim zasobem”, bez konieczności pytania mieszkańców o zgodę i bez realnego hamulca w postaci ich sprzeciwu. Innymi słowy: brak wykupu zostawił pełnię sterów po stronie władz spółdzielni - dokładnie tam, gdzie przy planach inwestycyjnych jest im najwygodniej.
Chronologia - kto i kiedy
| Data | Czynność | Skrótowy wniosek | |
|---|---|---|---|
| 1 | maj 2025 | Zarządu SM „Dębina” przesyła wniosek z uwagami do MPZP dot. pasa zieleni (I wyłożenie) | Zarząd postuluje o zmiany przeznaczenia pasa zieleni, czyli zdjęcia ochrony środowiskowej (SPW/korytarze, PBC z 70% na 30%). Zmiany są kluczowe do przygotowania gruntu pod inwestycję mieszkaniową. |
| 2 | czerwiec 2025 | Zarząd, bez objaśniania konsekwencji, przedstawia na Walnym projekt uchwały (Uchwała WZ nr 13/2025). W efekcie zostaje przyjęty nowy Statut (m.in. kompetencje budowlane, obrót lokalami/prawami, partnerstwa gospodarcze) | Nowy Statut daje spółdzielni narzędzia typowe dla prowadzenia inwestycji mieszkaniowych. Zarząd dostaje formalne „zielone światło” do działań inwestycyjnych, tj. kompetencje budowlane, obrót lokalami i prawami, partnerstwa gospodarcze). |
| 3 | listopad 2025 | Zarząd organizuje kolejne Walne w sprawie głosowania o wykupie. Celowo przedstawia propozycje wykupu tak, żeby wykup przepadł. Działanie Zarządu po wielomiesięcznej bierności, na ostatnią możliwą chwilę. | Brak wykupu jest bardzo ważny dla Zarządu. Utrzymuje pełną kontrolę nad terenem po swojej stronie. Zostawia Zarządowi najsilniejszą pozycję decyzyjną jako jedynego władającego prawem użytkowania wieczystego. Bez prawa własności (współwłasności) mieszkańców Zarząd może przepychać działania inwestycyjne mimo sprzeciwu. |
Co ważne: na początku 2026 r. zapadła mądra decyzja władz miasta dot. uwag Zarządu SM "Dębina" do MPZP - wylądowały w koszu. Gdyby nie decyzja miasta oparta o Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, nasz pas zieleni byłby na zupełnie innej ścieżce. To właśnie ochrona SPW, korytarzy powietrza i twarde wskaźniki zieleni zablokowały postulaty Zarządu. W innym scenariuszu bylibyśmy w sytuacji, w której inwestycja nie jest tylko ryzykiem, ale procesem w toku.
To też mówi coś nieprzyjemnego o nas samych: zbyt łatwo wierzymy w uspokajające zapewnienia władz spółdzielni, nie śledzimy dokumentów, bo to wymaga czasu i energii, nie interesujemy się. A gdy ktoś poda nam to na tacy - nie wierzymy, bo jesteśmy naiwni. Dlatego zrób jedną rzecz: przeczytaj to jeszcze raz na spokojnie i poświęć minutę na odpowiedź na proste pytanie: kto naprawdę próbował otworzyć drogę do budowy na obecnym pasie zieleni?
Kto realnie pchał temat zabudowy pasa zieleni?
Z dokumentów wynika, że to władze SM „Dębina”, a dokładnie Prezes Zarządu Przemysła Molenda i Członek Zarządu Waldemar Laskowski, przy całkowitym braku nadzoru Rady Nadzorczej i wsparciu prawnym mec. Barbary Hilger. Prezes Przemysław Molenda robił wszystko by przygotować grunt pod inwestycje na pasie zieleni - po cichu.
Do różnych działań Zarządu były też zaangażowane również tzw. "zwykli" członkowie - grupa 5-7 osób, które stanowią zaplecze propagandowe władz spółdzielni. To znane, ciągle przewijające się te same nazwiska. Siedzące w pierwszych rzędach na Walnym, tak aby były dyspozycyjne (np. szepcząc takiej osobie do ucha, mamy na zebraniu, na żądanie "głos z sali" lub "wniosek z sali"). Te osoby często zabierają głos w celu odwrócenia dystkusji. Duża część z nich zasiadała w organach spółdzielni. Ich podstawowym zadaniem jest: rozpuszczanie plotek, napisanie jakiegoś mądro-głupiego posta na facebook'u, ubliżanie innym członków spółdzielni, bądź też śpiewanie pochwalnych peanów na temat wspaniałości prezesa, czy przewodniczącego RN (przy jednoczesnym rozgłaszaniu, że "będę głosować za jego odwołaniem" bo głosowanie będzie tajne).
Jeżeli władze spółdzielni tworzą osoby „z zewnątrz” (Zarząd) oraz środowisko ludzi od lat krążących wokół stanowisk w spółdzielni, którym w rzeczywistości nie zależy na zachowaniu pasa zieleni. Jest to grupa osób, którzy bez większych sentymentów rozpoczęliby nową inwesycję w tej cześci osiedla. Te same osoby wielokrotnie i fałszywie wypowiadali się w obronie pasa zieleni czy integralności osiedla. Tu ryzyko jest oczywiste. Za "kilka srebrników" łatwiej podejmować decyzje kosztem zieleni, bo grupka tych osób nie zapłaci za nową budowę komfortem własnego życia czy utratą wartości swoich domów - mogą jedynie zyskać.
Tu chodzi o twardą kalkulację interesów. Należy również dodać, że wśród mieszkańców budynków wielorodzinnych jest grupa osób, którzy mogą patrzeć na pas zieleni inaczej niż właściciele segmentów. Dla wielu priorytetem są remonty wind, klatek schodowych, elewacje i wysokie opłaty czynszowe, które dla części osób są realnie trudne do udźwignięcia. W takiej sytuacji zawsze znajdzie się pokusa, żeby sprzedać inwestycję jako „korzyść” w zamian za obietnice: "zrobimy wam remont", "będą nowe windy”, "pomalujemy elewacje", "opłaty będą niższe".
Tyle że dla nas to sprawa fundamentalna: pas zieleni jest jednym z głównych elementów wartości naszych nieruchomości. Każdy, kto realnie zna rynek, rozumie, że utrata zielonego parku i budowa czegokolwiek to żaden "deal”, tylko bezpośrednie uderzenie zarówno w komfort życia na osiedlu, ale także w wartość naszych domów (straty liczone w setkach tysięcy złotych).
Warto też pamiętać o pewnym wzorcu zachowań: kiedy pojawiały się tematy wymagające myślenia kategorią dobra wspólnego (np. pas zieleni w sprawie fotowoltaiki), widać, że dla części naszego osiedla - własny dach na bloku jest ważnieszy niż zieleń.
Złodziej krzyczy "łapać złodzieja!”. Dezinformacja i propaganda
Po tym jak zaczęliśmy interesować się tematem "inwestycji na pasie zieleni" zaobserwowaliśmy w reakcji władz spółdzielni dużą nerwowość. Klasyka - gdy ktoś pokazuje dokumenty, obnarza pewne fakty i zaczyna interesować się sprawą, pojawia się nerwowa narracja, ataki personalne i próba odwrócenia uwagi.
Co jest bardziej prawdopodobne? że Zarząd przypadkiem składa „inwestycyjne” postulaty do MPZP i przypadkiem przepycha statut z kompetencjami inwestora, a przypadkiem wykup gruntów nie wychodzi… czy może jest to konsekwentna układanka?
Pewne problemy nie znikają od tego, że ktoś odwróci wzrok. Dzisiaj pas zieleni obroniło miasto i Studium. Ale to, że zieleń została obroniona, nie znaczy, że jutro, za rok, za pięć lat, też będzie. Dla nas sprawa jest prosta "lis wszedł do kurnika" - sprawa "zaorania" pasa zieleni lub inna podobna może szybko wrócić.
Dlatego nie powtarzaj cudzych uspokajaczy, nie powielaj dezinformacji. Patrz na fakty. Bo jeśli kiedyś wjadą koparki, to nie będzie już dyskusji o intencjach - będzie tylko pytanie: dlaczego wcześniej zignorowaliśmy takie działanie, dlaczego nie chodziliśmy na Walne, dlaczego się nie interesowaliśmy tym co właściwie się dzieje na naszym osiedlu.