Wykup gruntów – głos właścicieli segmentów

Wprowadzenie – kontrowersje i zastrzeżenia

Decyzja o wykupie gruntów wspólnych jest jedną z najważniejszych, jaka stoi przed właścicielami mieszkań i segmentów osiedla. Dotyczy ona nie tylko bieżących obciążeń finansowych, ale również przyszłych praw własności, udziałów, wpływu na otoczenie oraz zasad zarządzania przestrzenią wspólną przez kolejne dekady, a prawdopodobnie na zawsze. Jest to decyzja nieodwracalna.

Od 2023 roku obowiązuje ustawa umożliwiająca preferencyjny wykup gruntów – jej treść jest znana władzom spółdzielni od ponad dwóch lat. Przez cały ten okres istniała pełna możliwość przygotowania analiz, modeli rozliczeń i konsultacji z członkami. Tymczasem spółdzielnia przekazała kluczowe informacje dotyczące kosztów i zasad wykupu dopiero 17 listopada 2025 r., zaledwie pięć dni przed głosowaniem nad decyzją o wykupie oraz zgodą na zaciągnięcie przez spółdzielnię zobowiązania rzędu 9 mln zł. Tak nagłe przedstawienie tak ważnej sprawy, bez wcześniejszych konsultacji i bez czasu na rzetelną ocenę materiałów, jest – w naszej ocenie – działaniem skandalicznym i niezgodnym z zasadami należytej staranności wobec członków.

Właściciele segmentów mieli pełne prawo oczekiwać, że głosowanie w tej fundamentalnej sprawie będzie poprzedzone dialogiem, analizami i wyjaśnieniami. Brak działań w tym zakresie przez ponad dwa lata jasno pokazuje, że segmenty zostały potraktowane "jak zwykle" - zignorowane, a interes tej części osiedla został w praktyce zepchnięty na margines i pomijany w procesie przygotowań do wykupu gruntów. Z naszej perspektywy widzimy brak skupienia się przez Zarząd i Radę Nadzorczą SM "Debina" na sprawach rzeczywiście istotnych dla członków - a odczuwamy zaangażowanie tych organów w działania pozorne, podsycanie wrogości między segmentami i domami wielorodzinnymi oraz narracje, które mają odwrócić naszą uwagę od realnych problemów. To oraz brak transparentności dziłania w naturalny sposób budzi sprzeciw, nieufność oraz uzasadnione wątpliwości.

Pozorne korzyści kontra realne ryzyka i zobowiązania

Nagłość, z jaką przedstawiono członkom spółdzielni propozycję wykupu, oraz sposób jej komunikacji budzą uzasadnione obawy (kluczowa informacja na 5 dni przed głosowaniem, bez wcześniejszych konsultacji). Władze spółdzielni próbują przedstawić wykup jako rozwiązanie szybkie, wygodne i korzystne, akcentując potencjalne „benefity” dla człoków spółdzielni. Jednak są to korzyści wyłącznie pozorne, zupełnie nieporównywalne z konsekwencjami, jakie niesie utrata realnych udziałów we wspólnym gruncie oraz zgoda na zaciągnięcie przez spółdzielnię zobowiązania rzędu 9 mln zł.

Z naszej perspektywy - segmentów - sytuacja przedstawia się jasno: kluczowe ryzyka dotyczą naszego przyszłego prawa do terenów wspólnych oraz realnego wpływu na podejmowanie decyzji. W tym kontekście próby „kuszenia” jednorazowo niższą wpłatą stają się działaniem nie tylko niepoważnym, ale i sprzecznym z elementarną dbałością o nasz majątek.

Co szczególnie niepokojące, do dziś nie przedstawiono żadnych realnych ofert finansowania wykupu ani informacji, czy banki w ogóle zgodzą się zabezpieczyć kredyt na majątku spółdzielni w jego obecnym stanie prawnym. Nie znamy ani dostępnych warunków kredytowych, ani ryzyk, ani tego, jak ewentualne zabezpieczenie długu wpłynie na sytuację członków. Spółdzielnia oczekuje zgody na zaciągnięcie wielomilionowego zobowiązania bez jakichkolwiek konkretów finansowych – co samo w sobie jest praktyką niedopuszczalną w zarządzaniu wspólną własnością.

W efekcie członkowie mają podjąć decyzję obciążającą całe osiedle na lata, opierając się jedynie na deklaracjach pozbawionych twardych danych. W naszej ocenie, tak przygotowana propozycja nie spełnia podstawowych standardów rzetelności, transparentności ani odpowiedzialności.

Od zasady "per m2" do modelu „per lokal” – skąd ta zmiana?

W całej historii osiedla wszystkie opłaty związane z gruntami, eksploatacją i użytkowaniem naliczane były proporcjonalnie do metrażu lokalu. Segmenty ponosiły większe koszty, ponieważ były to największe nieruchomości, co było zgodne zarówno z logiką utrzymania osiedla, jak i z zasadami dotyczącymi udziałów w gruncie.

Propozycja wykupu całkowicie odwraca tę zasadę – koszt ma być naliczany „per lokal”, tak samo dla kawalerki 35 m², jak i dla segmentu 260 m². Zmiana ta nie jest technicznym detalem, lecz uderza w fundamentalny element stosunków majątkowych w naszej spółdzielni.

Z dostępnych danych wynika, że konsekwencją narzucenia tego modelu jest drastyczne zmniejszenie udziału segmentów w gruntach wspólnych – z dotychczasowych około 54% do około 33%. W praktyce oznacza to trwałe osłabienie pozycji segmentów i oddanie kontroli nad kluczowymi terenami w ręce liczniejszych grupy właścicieli mieszkań w budynkach wielorodzinnych.

Czy ktoś zna motywację stojącą za odejściem od zasad stosowanych konsekwentnie przez ponad dwie dekady? Dlaczego władze spółdzielni próbują wprowadzić model, który w oczywisty sposób osłabia pozycję segmentów? Czy rzeczywiście właściciele mieszkań w domach wielorodzinnych oczekują tak drastycznej zmiany (która uderzy ich "po kieszeni", bo posiadanie większej cześci udziałów to ponoszenie wyższych kosztów utrzymania tego majątku), czy jest to decyzja podjęta ponad ich głowami - i czy są rzeczywiście świadomi konsekwencji finansowych, jakie mogą wyniknąć z takiego działania?

Pas zieleni – kluczowy teren w największym ryzyku

Największym dobrem jest pas zieleni, którego charakteru i funkcji będziemy konsekwentnie bronić przed jakąkolwiek próbą niekorzystnej zmiany. To w naszym interesie jest jego obrona bo stanowi on o naszej prywatności, wartości rynkowej i jakości życia. To obszar, który od lat zachowuje swój charakter i stanowi naturalną granicę oraz bufor między zabudową a terenem chronionym.

Warto zauważyć, że kontrowersje wokół wykupu nie pojawiłyby się, gdyby sprawa dotyczyła wyłącznie uliczek, chodników czy parkingów. Ponieważ są to elementy infrastruktury osiedlowej, co do których decyzje czy podział kosztów nigdy nie budziłyby tak silnych emocji. Skala sprzeciwu i napięcia pojawiła się dopiero na tle zmian dotyczących udziałów w całym gruncie wspólnym – a to rodzi uzasadnione pytanie, czy sednem sprawy nie jest właśnie pas zieleni.

Nie formułujemy tu żadnych zarzutów ani przypuszczeń wybiegających poza fakty. Jednak obiektywna analiza pozwala stwierdzić, że spośród wszystkich terenów wspólnych to właśnie pas zieleni posiada największą wartość użytkową, przestrzenną i potencjalnie również rynkową - świadomi tego są zarówno właściciele mieszkań w blokach oraz władze spółdzielnii. A analiza map pokazuje jasno, że jest to teren rozległy, atrakcyjny i bezpośrednio przylegający do segmentów – a więc taki, którego kontrola może być postrzegana jako strategiczna.

Zmiana udziałów z około 54% do około 33% oznacza, że segmenty tracą realny wpływ na przyszłe decyzje dotyczące tego obszaru. W praktyce oddaje to możliwość decydowania o nim w ręce liczniejszych (właścicieli loklai w domach wielorodzinnych), które mogą mieć wobec tego terenu odmienne potrzeby, oczekiwania lub priorytety. To nie teoria ani spekulacja, lecz konsekwencja samej matematyki udziałów. Proszę samemu odpowiedzieć sobie na pytanie - której grupie członków spółdzielni: segmentom czy domom wielorodzinnym zależy na tym obszarze bardziej - i te "zależy bardziej" dla nas segmentowców oznacza zachowanie dotychczasowgo charakteru pasu zieleni, a dla właścicieli lokali w mieszkaniach może oznaczać "chęć posiadanania" tego terenu i możliwości pełnego decydowania o nim.

W tym kontekście dalsze pytanie o to, czy rearanżacja udziałów w gruncie jest przypadkowa, czy też wynika z dążenia do uzyskania większego wpływu na pas zieleni, staje się pytaniem uzasadnionym i naturalnym – zwłaszcza gdy zestawi się je z pośpiechem, brakiem konsultacji i niepełnymi informacjami prezentowanymi członkom.

Decyzja obarczona niepewnością, ryzykiem i brakiem odpowiedzialności

W sprawie o tak dużym znaczeniu, jak wykup gruntów wspólnych i potencjalne zadłużenie spółdzielni na kwotę blisko 9 mln zł, oczekiwanym standardem byłaby pełna transparentność, kompletność danych i realna możliwość oceny skutków. Tymczasem członkowie otrzymali jedynie fragmentaryczne informacje, bez przedstawienia warunków finansowania, zabezpieczeń kredytowych czy jakichkolwiek analiz ryzyka. Nie poznaliśmy nawet podstawowego zestawienia: na jakich zasadach bank byłby w stanie udzielić finansowania i jakie obciążenia – formalne oraz praktyczne – spadłyby na członków w przypadku problemów ze spłatą.

Takie działanie stawia członków przed decyzją obciążającą całe osiedle na lata, w warunkach niepewności i jednostronnej narracji. Co więcej, praktyka podejmowania decyzji w oparciu o niską frekwencję – często rzędu 10–15% (proszę spojrzeć na przykładowe uchwały WZ - często głosuje za nimi jedynie 25–50 osób) – prowadzi do sytuacji, w której o losach całego majątku (w tym gruntów użytkowanych wieczyście, czyli wszystkich terenów otaczających segmenty, MDM-y, domy wielorodzinne) przesądzają pojedyncze głosy, przy nieobecności większości członków. To mechanizm, który sprzyja decyzjom nieprzemyślanym, podejmowanym pod presją czasu i bez możliwości weryfikacji informacji.

Nie ma żadnego uzasadnienia, by tak doniosłą uchwałę procedować w pośpiechu, przy braku danych i bez dialogu z członkami, zwłaszcza gdy mówimy o zmianach, które mogą skutkować trwałą utratą wpływu na strategiczny teren osiedla oraz wieloletnimi konsekwencjami finansowymi. Wymaganie od członków głosowania "w ciemno" – bez informacji, których standardowo oczekuje się przy każdej wieloletniej decyzji finansowej – jest działaniem nieodpowiedzialnym i wg nas sprzecznym z zasadami prawidłowego zarządzania majątkiem wspólnym.

W świetle tego wszystkiego, i nie tylko, należy jasno podkreślić: nadszedł moment, w którym członkowie muszą wziąć sprawy w swoje ręce. Decyzje dotyczące naszego otoczenia, wartości naszych nieruchomości oraz przyszłości kluczowych terenów nie mogą być podejmowane bez naszej wiedzy, bez konsultacji i bez realnego wpływu członków. Oddanie pełnej kontroli w ręce władz spółdzielni – zwłaszcza w sytuacji, gdy działają w pośpiechu, bez przejrzystości i z pominięciem segmentów – byłoby działaniem skrajnie nieodpowiedzialnym.

Nie można wykluczyć, że pośpiech i sposób procedowania mają swoje ukryte motywacje. Trudno inaczej wytłumaczyć chęć wprowadzenia tak daleko idących zmian bez dialogu, przy jednoczesnej próbie przekonania mieszkańców pozornymi korzyściami. Tym ważniejsze staje się, by nie oddawać nikomu prawa do decydowania o strategicznych terenach osiedla – szczególnie o pasie zieleni, który dla wielu z nas stanowi najcenniejszy element przestrzeni, a który w wyniku tych działań może znaleźć się pod całkowitą kontrolą organów spółdzielni (z reprezentacją wyłonioną przez najliczniejszą grupę właścicieli domów wielrodzinnych).

Głos sprzeciwu nie jest aktem konfliktu. Jest aktem odpowiedzialności, obrony własnych praw i zabezpieczenia przyszłości osiedla przed decyzjami, które mogą mieć długofalowe i nieodwracalne skutki. To moment, w którym musimy jasno powiedzieć: nie oddajemy kontroli nad naszym wspólnym dobrem, nie zgadzamy się na działania prowadzone bez informacji i nie zaakceptujemy zmian, które mogą służyć celom innych kosztem nas.

Dlatego prosimy: bądź obecny na Walnym Zgromadzeniu i zagłosuj. To od Twojej obecności zależy, czy zachowamy wpływ na nasze otoczenie i przyszłość wspólnego gruntu.