Fotowoltaika: na zieleni, milion złotych - projekt bez analizy i bez poparcia

Na Walnym Zgromadzeniu w czerwcu 2025 roku została przegłosowana uchwała, która dała Zarządowi zielone światło do realizacji projektu instalacji fotowoltaicznych. Uchwała miała charakter ogólny, ramowy i nie była oparta na kompletnym projekcie technicznym ani szczegółowym kosztorysie. Opisujemy wątpliwości związane z tym przedsięwzięciem oraz potencjalnie daleko idące konsekwencje jakie może ono wywołać.

Koszty projektu to co najmniej 1 milion zł. Czego nie policzono?

Koszty przedstawiane w kontekście fotowoltaiki odnoszą się wyłącznie do pojedynczego węzła i pojedynczej instalacji. Nawet przy najbardziej optymistycznym założeniu, że koszt instalacji „na węzeł” wynosi 100-120 tys. zł (deklaracja zarządu na dziś - źródło: Protokół Walnego Zgromadzenia z dnia 9 czerwca 2025, str. 5, cyt.: "Szacowany kosz inwestycji na 1 węzeł, to koszt około 100 - 120 tys. zł", protokół załączony na dole strony). Przemnożenie tej kwoty przez siedem węzłów daje 700-840 tys. zł kosztu bazowego. Już na tym etapie widać, że mówimy o przedsięwzięciu rzędu blisko miliona złotych.

To jednak nadal nie są koszty rzeczywiste. W żadnym miejscu nie uwzględniono wydatków, które w projekcie osiedlowym są obowiązkowe: ekspertyz nośności dachów, projektów konstrukcyjnych i branżowych, uzgodnień z operatorem sieci, modernizacji rozdzielni, zabezpieczeń, liczników oraz dostosowania instalacji elektrycznych i cieplnych. Pominięto również koszty przygotowawcze i porządkowe na terenie osiedla, a także koszty powykonawcze: dodatkowe ubezpieczenie majątku, serwis, przeglądy, monitoring, usuwanie awarii oraz przyszłe naprawy dachów obciążonych instalacjami.

Po dodaniu tych elementów realny koszt przedsięwzięcia w skali siedmiu węzłów przestaje mieścić się w narracji „100-120 tys. zł na węzeł” i rośnie do poziomu, który nigdy nie został przedstawiony mieszkańcom ani policzony w dokumentach. Co więcej, nie istnieje żaden całościowy kosztorys osiedlowy - są jedynie luźne szacunki dla pojedynczych punktów. W efekcie koszty projektu zostały zaniżone.

Projekt bez projektu

Deklaracje dotyczące wykorzystania energii z fotowoltaiki do zasilania wszystkich węzłów cieplnych i rzekomych oszczędności zostały jedynie zaprezentowane podczas prezentacji na Walnym Zgromadzeniu w czerwcu 2025 roku, w końcowej fazie obrad, przed północą. Były to jedynie własne wyliczenia i własna narracja techniczna Waldemara Laskowskiego (Członek Zarządu, Dział Techniczny), przedstawiona jako uzasadnienie inwestycji, a w naszej ocenie mające jedynie wydźwięk "przeczucia".

Dziś szczegółowe, dające się zweryfikować wyliczenia nie istnieją w oficjalnie udostępnionych materiałach spółdzielni. Nie zostały opublikowane, nie były udostępnione członkom spółdzielni, zatem nie mogły zostać poddane weryfikacji. Trudno oprzeć się wrażeniu, że brak twardych, sprawdzonych wyliczeń wynika z obawy przed krytyczną analizą ich treści. Wszak Pan Waldemar nie ma doświadczenia w realizacji tego typu projektów, a jednocześnie swoją wiedzę nabył od firmy, która jest naturalnie zainteresowana otrzymaniem zlecenia od naszej spółdzielni.

Poza deklaracjami nie przedstawiono całościowych twardych wyliczeń. Nie ma absolutnie żadnej analizy rzeczywistych oszczędności, nie ma projektów technicznych wpięcia instalacji PV w układy c.w.u., nie ma uzgodnień z operatorem węzłów, nie ma nawet rozbicia kosztów projektu na składowe. Niestety nie istnieje niestety dokumentacja, która pozwalałaby zweryfikować „patykiem na wodzie” pisane przez Pana Waldemara Laskowskiego deklaracje o oszczędnościach.

Głosowanie po północy

Na podstawie zaprezentowanych głównie koncepcji oraz deklaracji bez twardych obliczeń, po północy przegłosowano uchwałę nr 12. Ta decyzja, o znaczącej inwestycji, zapadła bez pełnej dokumentacji technicznej na podstawie wygłoszonych jedynie na walnym miękkich, niezweryfikowanych deklaracji. Wynik głosowania: 28 głosów za, 20 przeciw - pokazuje jedynie kruche, marginalne poparcie mimo płomiennych haseł o „znaczącej oszczędności” kosztów dla wszystkich. Trudno uznać taki tryb za standard należytej staranności, a jeszcze trudniej za wzór transparentności.

Należy oddzielać możliwości od projektów, a deklaracje od faktów. W tym przypadku granica ta została zatarta. Zaprezentowano jedynie wizję, po czym poproszono o głosowanie.

Bloki jednak nie chcą „dziurawić swoich dachów” - problem, którego Zarząd nie przewidział

Montaż paneli fotowoltaicznych na dachach konkretnych budynków wymaga zgody właścicieli lokali tych budynków. Dach jest częścią wspólną nieruchomości, a zmiana sposobu jego wykorzystania nie może zostać narzucona ani uchwałą Walnego Zgromadzenia, ani decyzją Zarządu.

Projekt był forsowany tak, jakby zgody mieszkańców były jedynie formalnością, jeszcze zanim doszło do głosowań. Przed głosowaniem budynków Zarząd przekazał budynkom wielorodzinnym informację, w której pod hasłem walki z „dezinformacją” - sam przedstawił nieprawdziwą narrację: że ewentualne naprawy dachów po montażu paneli fotowoltaicznych nie będą finansowane z funduszu remontowego danego budynku, lecz z funduszy całej spółdzielni (zobacz załącznik). Tymczasem prawo jest w tym zakresie jasne i nie pozostawia pola do interpretacji: remont dachu musi być finansowany wyłącznie z funduszu remontowego tego budynku, którego dotyczy. Każde inne rozwiązanie naraża Zarząd na odpowiedzialność prawną.

Duża część mieszkańców wykazała się czujnością i w trzech z czterech planowanych budynków ich mieszkańcy odmówili zgody na wykorzystanie dachów. W tym momencie dla Zarządu pojawił się problem: gdzie zamontować panele, skoro nie można ich położyć na dachach dwóch z czterech, planowanych w pierwszej fazie, budynków?

Głosowanie w budynkach - zgody na montaż paneli na dachach

Dziś problem nie dotyczy już bardzo wątpliwej opłacalności czy problemu, że projekt nie dotyczy wszystkich węzłów, lecz pytania podstawowego - gdzie fizycznie mają stanąć panele fotowoltaiczne, skoro dachy są niedostępne.

Eureka! Panele na pasie zieleni

Brak zgody na montaż paneli fotowoltaicznych na dachach trzech z czterech planowanych budynków wymusił szukanie „rozwiązania alternatywnego”. W ten sposób pojawił się pomysł ustawienia paneli na terenie zielonym (z informacji nieoficjalnych na terenach zaznaczonych na zdjęciu, obszar ma ok. 900 m²).

Zgodnie z przygotowanymi koncepcjami technicznymi, dla budynków Rosoła 34 i 36 planowano instalacje o powierzchni ok. 102 m² paneli na każdy dach. Jeśli planowe instalacje, których nie można - ze względu na brak zgody mieszkańców budynków - umieścić na ich dachach, miałyby zostać przeniesione na teren zielony, oznacza to ok. 300 m² samych paneli.

Po doliczeniu obowiązkowych odstępów między rzędami, przejść serwisowych, konstrukcji nośnych i zabezpieczeń, taka instalacja wymagałaby około 600-800 m² terenu zielonego wyłączonego z użytkowania (patrz obrazek). Ten obszar stałby się wydzieloną, ogrodzoną instalacją naziemną - małą farmą fotowoltaiczną na osiedlu.

Co istotne, wszystkie wcześniejsze wyliczenia „opłacalności” i „oszczędności”, 6-9 letniego okresu zwrotu z inwestycji - dotyczyły przecież instalacji dachowych. Dla wariantu naziemnego nie przedstawiono absolutnie żadnych nowych analiz kosztów, oszczędności czy nowych strat przesyłowych. Teren ten jest też bardziej zacieniony niż dach.

Zmieniło się miejsce, zmieniły się koszty, zmieniły się parametry techniczne, ale narracja o oszczędnościach pozostała ta sama. Dziś działania Zarządu to próba ratowania koncepcji, która rozpadła się w konfrontacji z rzeczywistością.

Projekt NIE dla wszystkich. Dofinansowania nie będzie i zapłacą TYLKO ci, którzy skorzystają.

Na dzień dzisiejszy nie istnieje żaden projekt techniczny ani rozliczeniowy, który potwierdzałby, że z planowanej inwestycji fotowoltaicznej skorzystają wszyscy członkowie spółdzielni i wszystkie siedem węzłów cieplnych. Istnieją wyłącznie koncepcje pojedynczych instalacji dachowych, bez dokumentacji wspólnej sieci, jednego punktu zasilania oraz zasad przypisywania energii do całego osiedla.

To oznacza, że projekt - w obecnym kształcie - nie funkcjonuje jako wspólna inwestycja osiedlowa, lecz jako zbiór lokalnych instalacji. Nie można wykluczyć, że w założeniu energia miała być w przyszłości dystrybuowana do wszystkich węzłów poprzez sieć wewnętrzną. Na dziś jest to jednak wyłącznie deklaracja, niepoparta projektami, uzgodnieniami ani kosztorysami. W świetle prawa znaczenie ma nie zamiar, lecz realna i wykazalna możliwość korzystania z inwestycji przez wszystkich członków.

Jeżeli w toku postępowań sądowych (a z pewnością zostaną wniesione pozwy), okaże się, że projekt w rzeczywistości nie dotyczy całego osiedla, finansowanie go z funduszy wspólnych stanie się bezpodstawne. W takim przypadku koszty będą musiały zostać przypisane wyłącznie do budynków i węzłów, które faktycznie z instalacji korzystają, a spółdzielnia naraża się na pozwy o zwrot nienależnie pobranych środków.

W obecnym stanie jakiekolwiek mówienie o dofinansowaniu tej inwestycji jest całkowicie bezpodstawne. Projekt nie spełnia podstawowych warunków uzyskania jakiegokolwiek wsparcia finansowego, ponieważ nie ma spójnej koncepcji obejmującej całe osiedle i inwestycja nie ma charakteru wspólnego, nie wykazuje trwałego i powszechnego efektu dla wszystkich członków spółdzielni, a tym samym nie spełnia kluczowych kryteriów programów dofinansowania. W tych warunkach spółdzielnia nie tylko nie kwalifikuje się do uzyskania dotacji, lecz naraża się na zarzut działania wbrew zasadom należytej staranności i racjonalnego gospodarowania środkami wspólnymi, a ewentualne powoływanie się na przyszłe dofinansowanie należy traktować wyłącznie jako argument pozorny.

Dopóki nie istnieje spójny projekt obejmujący wszystkie nieruchomości (a na dziś nie istnieje), każda próba rozliczania tej inwestycji jako „wspólnej” pozostaje obarczona olbrzymim ryzykiem prawnym, którego konsekwencje finalnie poniosą - nie Zarząd, a Członkowie Spółdzielni.

Pozwy i zabezpieczenie - to tylko chwilowy oddech

Skala nieprawidłowości związanych z projektem fotowoltaicznym doprowadziła do sytuacji bezprecedensowej. W sprawie uchwały o finansowaniu inwestycji z funduszu zasobowego zostały złożone trzy niezależne pozwy przez mieszkańców: budynku wielorodzinnego, MDM-u oraz segmentu. Każdy z nich kwestionuje legalność uchwały i sposób rozliczenia kosztów inwestycji.

Sąd, rozpoznając jeden z wniosków, udzielił zabezpieczenia poprzez wstrzymanie wykonania uchwały, co formalnie zatrzymało realizację projektu. Zamiast rzetelnej weryfikacji projektu, Zarząd niezwłocznie zlecił obsługującej spółdzielnię kancelarii prawnej działania zmierzające do uchylenia zabezpieczenia i przywrócenia możliwości realizacji uchwały. Działania te podjęto w trybie pilnym - a za wynagrodzenie kancelarii prawnej płacimy my mieszkańcy.

Na dziś wiemy, że istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo uchylenia zabezpieczenia. Nie będzie to jednak rozstrzygnięcie co do meritum sprawy, lecz jedynie przejście do dalszego etapu sporu. Wszystko wskazuje na to, że Zarząd, mimo narastających ryzyk prawnych i dalszego sprzeciwu coraz większej części mieszkańców - będzie parł do realizacji tego projektu za wszelką cenę.

Brak realnego nadzoru Rady Nadzorczej

Trudno dziś udawać, że odpowiedzialność za ten projekt leży wyłącznie po stronie Zarządu. Prawo spółdzielcze jasno wskazuje, że to Rada Nadzorcza ma obowiązek kontrolować działania Zarządu i reagować wtedy, gdy podejmowane decyzje narażają spółdzielnię na ryzyka.

Rada, kierowana przez Przewodniczącego, zamiast wymusić rzetelną analizę projektu, jego kosztów i konsekwencji prawnych, coraz częściej sprawia wrażenie organu skupionego na prowadzeniu sporu z mieszkańcami segmentów. Ten konflikt stał się dominującym kontekstem działań Rady, wypierając jej podstawową funkcję - nadzór nad jakością decyzji Zarządu.

Zarząd działa w granicach wyznaczonych przez Radę. Jeżeli Rada nie stawia pytań, nie żąda dokumentów czy twardych analiz, Zarząd realizuje kolejne kroki, nawet jeśli projekt budzi oczywiste wątpliwości i generuje ryzyko sporów sądowych. W ten sposób brak kontroli nie tylko nie zatrzymuje problemów, ale je pogłębia.

Fotowoltaika - powiększamy majątek SM „Dębina”, utrudniamy podziały

Projekt fotowoltaiczny trudno dziś traktować w oderwaniu od wcześniejszych działań władz spółdzielni, w szczególności od wykupu gruntów. W obu przypadkach widać ten sam kierunek: powiększanie majątku SM „Dębina”, zamiast realnego rozliczania nadwyżek na rzecz jej członków.

Środki wypracowane w ramach bieżącej eksploatacji nie wracają do mieszkańców, lecz są kumulowane na funduszu zasobowym. Za sam rok 2024 r. doksięgowano 217 tys. zł i jest tam 389 tys. zł. Dzięki temu możliwe staje się finansowanie inwestycji, które trwale zwiększają majątek SM „Dębina”, niezależnie od ich rzeczywistej opłacalności dla poszczególnych nieruchomości.

Instalacje fotowoltaiczne idealnie wpisują się w ten schemat. To majątek trwały, trudny do podziału i problematyczny przy ewentualnym wyodrębnianiu się wspólnot mieszkaniowych. Pieniądze na koncie można podzielić - paneli zamontowanych na dachach lub na terenie osiedla już nie. Taki majątek skutecznie komplikuje rozliczenia i wzmacnia pozycję SM „Dębina” jako centralnego właściciela i zarządcy.

Co więcej, każdy taki element generuje potrzebę tzw. „zarządzania”: nadzoru technicznego, decyzji eksploatacyjnych i administracyjnych. W ten sposób powstaje kolejny obszar, który "uzasadnia" istnienie struktur spółdzielni.

W tym świetle fotowoltaika nie wygląda jak neutralna inwestycja prooszczędnościowa, lecz jak kolejny krok w budowaniu majątku Spółdzielni, nad którym władze spółdzielni chcą "usiąść jak nad własnym folwarkiem".

To nie jest inwestycja, to raczej ryzykowny eksperyment. Milion złotych wspólnych pieniędzy ma zostać wydany bez całościowego projektu, realnego poparcia większości, bez szans na dofinansowanie i bez rzetelnych wyliczeń, bez gwarancji oszczędności - jedynie na podstawie deklaracji i koncepcji. Głownie na terenach zielonych - nie na dachach. Narażanie się na kolejne spory sądowe. Należałby to zatrzymać - zanim stanie się precedensem w wydawaniu wspólnych pieniędzy na ryzykowany finanosowo, niszczący naszą zieleń i wątpliwy - w naszej ocenie - projekt.