"Goście" na własnym osiedlu. Nowa budowa na terenie osiedla?
"Goście" na własnym osiedlu – na czym polega problem?
Najprościej powiedzieć: żyjemy na terenie osiedla, do którego formalnie nie mamy żadnych praw. Ani właściciele segmentów, ani mieszkańcy domów wielorodzinnych nie posiadają jakiegokolwiek tytułu prawnego do gruntu osiedla. Jedynym podmiotem, który ma realne prawo i umocowany w przepisach wpływ na ten grunt, jest Spółdzielnia Mieszkaniowa „Dębina”, będąca stroną umowy użytkowania wieczystego zawartej ze Skarbem Państwa.
My, wszyscy członkowie, nie jesteśmy stroną tej umowy, nie posiadamy udziałów w gruncie i nie mamy jakichkolwiek praw majątkowych do tego terenu. Nasz status – zarówno jako właścicieli segmentów, jak i mieszkań w budynkach wielorodzinnych – jest w praktyce ograniczony do prawa korzystania, a nie współwłasności.
Segmenty – płacimy dużo, nie mamy wpływu
W przypadku segmentów ta sytuacja jest szczególnie paradoksalna. Płacimy niemały koszt korzystania z terenów wspólnych, obejmujących łącznie: pas zieleni, parkingi od strony Rosoła, przestrzeń między blokami, drogi i infrastrukturę osiedlową (kolor niebieski na mapie).
Opłaty te wynoszą od 500 do 1000 zł miesięcznie w zależności od wielkości segmentu. Do tego dochodzi opłata za użytkowanie wieczyste w wysokości 160–320 zł miesięcznie. Faktycznie jest tak, że nie mamy żadnego wpływu na to, co się z tym terenem dzieje. Jesteśmy jedynie użytkownikami bez wpływu, a nie współwłaścicielami jakiegokolwiek prawa majątkowego.
Przypomina to relację typową dla wynajmu płatnego miejsca parkingowego albo pokoju hotelowego: możesz korzystać i płacisz – jednak w żadnym stopniu nie jest to twoja własność lub współwłasność, a co najważniejsze – Twój wpływ na ten teren jest ograniczony do zera.
Najjaskrawszym potwierdzeniem tego jest ostatnia zmiana organizacji ruchu na drodze dojazdowej do naszych domów oraz wyznaczenie tam płatnych miejsc parkingowych – przeprowadzone wbrew nam, właścicielom segmentów, za to wyraźnie na korzyść i ku zadowoleniu drugiej części osiedla.
Mieszkańcy domów wielorodzinnych, choć również nie mają żadnych praw majątkowych do gruntu, przynajmniej mogą współdecydować o zarządzaniu tym terenem dzięki temu, że mają reprezentację w Radzie Nadzorczej i stanowią większość. Segmenty natomiast nie mają ani jednego przedstawiciela, co oznacza całkowity brak wpływu na decyzje dotyczące przestrzeni, która nas bezpośrednio otacza.
W całej tej układance jedynym skromnym, ale realnym zabezpieczeniem naszych interesów pozostaje fakt, że ustawodawca przewidział nieodpłatne prawo przechodu i przejazdu (służebność), dające nam możliwość dojścia i dojazdu do własnych domów. To jednak tylko minimum – gwarancja, że w ogóle możemy dostać się do swoich nieruchomości.
Opłacamy teren, który nie jest nasz, nad którym nie mamy żadnej realnej kontroli, i który w całości należy do podmiotu (SM „Dębina”), który nie ma obowiązku konsultowania z nami swoich decyzji. Taka jest natura tego modelu – warto ją nazwać wprost i zastanowić się, czy nam to odpowiada.
Cały teren należy spółdzielni – jak silne są jej prawa?
W przeciwieństwie do mieszkańców, którzy mają jedynie ograniczone prawo korzystania z terenów wspólnych, SM „Dębina” posiada bardzo silne prawo – prawo użytkowania wieczystego. To prawo daje bardzo szerokie możliwości:
- umożliwia prowadzenie inwestycji (np. wznoszenie budynków),
- pozwala na pełne dysponowanie terenem,
- umożliwia wynajmowanie go i pobieranie pożytków,
- umożliwia jego obciążanie,
- a w określonych przypadkach także sprzedaż.
Innymi słowy, to spółdzielnia, a konkretnie jej zarząd, posiada instrumenty, które na rynku nieruchomości mają ogromne znaczenie. I to właśnie z tego powodu teren osiedla jest majątkiem spółdzielni, a nie naszym. My finansujemy jego utrzymanie.
Jako segmenty za samo korzystanie i opłatę za użytkowanie wieczyste, bez kosztów administracyjnych spółdzielni, płacimy od 660 do 1320 zł miesięcznie, w zależności od powierzchni użytkowej. Paradoks polega na tym, że to właśnie ten majątek, utrzymywany z naszych pieniędzy, jest jednocześnie majątkiem, którym nie możemy zarządzać, ani w którym nie mamy żadnego udziału.
Nasza pozycja sprowadza się więc do roli płatnika i biernego użytkownika, bez jakiejkolwiek realnej możliwości wpływania na przyszłość przestrzeni, w której żyjemy. Natomiast decyzje dotyczące inwestycji na tym terenie, reorganizacji przestrzeni, wykorzystania terenu czy jego potencjalnej zmiany podejmowane są wyłącznie przez władze spółdzielni. Tak wygląda rzeczywista asymetria praw i obowiązków.
Dlaczego wykup tych gruntów nie przeszedł?
W momencie, gdy uświadomimy sobie, jak silne są prawa władz spółdzielni do gruntów osiedla i jak bardzo są one oderwane od praw mieszkańców, staje się jasne, dlaczego proces wykupu został poprowadzony w taki sposób, żeby się nie powiódł.
Gdyby wykup doszedł do skutku, teren przestałby być wyłącznym majątkiem spółdzielni. Stałby się współwłasnością właścicieli segmentów i mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Wtedy zarząd spółdzielni nie mógłby już dowolnie decydować o przeznaczeniu czy zagospodarowaniu terenu, a każda istotna zmiana musiałaby wynikać z realnych głosów udziałowców (czyli nas), a nie z decyzji kilku osób z władz spółdzielni. To zasadniczo zmieniłoby układ.
Tymczasem przez ponad rok nie przeprowadzono żadnych rzetelnych przygotowań do wykupu. Nie opracowano sposobu podziału kosztów, nie zgromadzono wymaganych środków własnych, nie przedstawiono ofert finansowania, modeli finansowych ani harmonogramu.
A już zupełnie kluczowe jest to, że dopiero pięć dni przed głosowaniem ogłoszono, że opłaty mają być naliczone „per lokal”, w identycznej kwocie dla kawalerki i dla segmentu – co jest sprzeczne z obowiązującym systemem rozliczeń.
Taki sposób poinformowania członków nie mógł skończyć się inaczej niż sprzeciwem. Mieszkańcy domów wielorodzinnych uznali opłatę za zbyt wysoką i niesprawiedliwą, segmenty uznały ją również za niesprawiedliwą i niezgodną z obowiązującymi zasadami. Efekt był całkowicie przewidywalny: wykup nie przeszedł.
A rezultat? Pozornie nic się nie stało. W rzeczywistości stało się bardzo dużo. Majątek, czyli prawo do gruntu – pozostał wyłącznie w rękach SM „Dębina”, wraz z pełnią władzy, jaką daje prawo do użytkowania wieczystego.
To wszystko nie jest przypadkiem. Władze spółdzielni od początku nie były zainteresowane realnym pozbyciem się majątku na rzecz mieszkańców, ponieważ oznaczałoby to utratę kontroli nad dużym obszarem, który dziś stanowi ich podstawę działania.
Gdyby np. w niedalekiej przyszłości zawiązały się wspólnoty w budynkach wielorodzinnych (a to jest naturalny kierunek wspomagany przez państwo), a właściciele segmentów i mieszkań przejęliby współwłasność gruntu, spółdzielnia zostałaby w praktyce pozbawiona wszystkich dotychczasowych kompetencji – po prostu nie miałaby już czym zarządzać. A to uderzałoby w sam rdzeń interesów osób sprawujących władzę w spółdzielni.
Trudno nie odnieść wrażenia, że cały proces został poprowadzony tak, jak robi to wiele zarządów spółdzielni w Polsce: w sposób, który zabezpiecza przede wszystkim ich własną pozycję, a nie nas – wszystkich mieszkańców osiedla.
Ważne fakty: zmiany w statucie
W czerwcu 2025 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Dębina” przyjęła nowy statut, za którym zagłosowała skromna mniejszość wszystkich członków (jedynie 42 osoby). Wiemy, że grunty nie zostaną wykupione, co oznacza, że właścicielem praw do nich pozostaje SM „Dębina”.
Są to dwa niezależne, ale bardzo istotne fakty. Warto więc samodzielnie zastanowić się, czy sytuacja, w której teren nie należy do mieszkańców, a spółdzielnia – na podstawie zmian w statucie – zyskuje nowe uprawnienia, może w przyszłości wiązać się z jakimkolwiek ryzykiem dla naszego otoczenia, otoczenia naszych segmentów i domów wielorodzinnych.
Poniżej znajduje się tabela pokazująca wybrane zmiany wprowadzone do nowego statutu z dnia 9 czerwca 2025 r.
| Obszar / zmiana | Nowy Statut 2025 | Stary Statut 2018 – czy było? | Ocena i rozwinięty opis |
|---|---|---|---|
| 1. Wyraźne uprawnienie do wznoszenia budynków (PKD 41.20.Z) | § 3 ust. 1 pkt 3: „realizowanie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, 41.20.Z”. | Nie było. W starym statucie nie było ani PKD, ani wyraźnego uprawnienia do budowy budynków. Były jedynie ogólne odniesienia do „utrzymania zasobów”. | Zapis typowy dla podmiotów budowlanych / deweloperskich. Wprowadzenie kodu 41.20.Z oznacza możliwość realizacji nowych budynków, oraz poszerzenie działalności poza potrzeby mieszkaniowe członków. Potencjalny sygnał przygotowywania się do roli inwestora. |
| 2. Wykonywanie robót specjalistycznych (PKD dział 43) | § 3 ust. 1 pkt 4: „wykonywanie robót budowlanych specjalistycznych w ramach działu 43”. | Nie było. Stary statut nie przewidywał prowadzenia robót instalacyjnych, konstrukcyjnych czy wykończeniowych. | Dział 43 PKD obejmuje niemal wszystkie prace budowlane, w tym instalacje, konstrukcje, wykończenia. To pełna działalność wykonawcza, typowa dla firm budowlanych. W połączeniu z pkt 1 daje spółdzielni kompletny zestaw narzędzi do realizacji inwestycji od A do Z. |
| 3. Zbywanie wolnych lokali i ustanawianie praw |
§ 3 ust. 3 pkt 4: „zbywa wolne lokale będące w jej dyspozycji”. § 3 ust. 3 pkt 5: „ustanawia prawa (...) zgodnie z przepisami lub decyzjami organów”. |
Zbywanie lokali – nie było. Stary statut nie dawał spółdzielni wyraźnego uprawnienia do sprzedaży wolnych lokali. Ustanawianie praw – było szczątkowo, bez kontekstu sprzedażowego. | Zapis umożliwia nie tylko obrót lokalami, ale też sprzedaż mieszkań, co jest sygnałem umożwliwającym działalność quasi-deweloperską. W zestawieniu z możliwością budowy lokali oznacza to potencjalną działalność komercyjną nastawioną na zysk. |
| 4. Tworzenie i przystępowanie do organizacji gospodarczych | § 3 ust. 4: „Spółdzielnia może tworzyć oraz przystępować do organizacji gospodarczych.” | Nie było. Stary statut przewidywał jedynie możliwość przynależności do związków rewizyjnych, nie do spółek czy organizacji gospodarczych. | Zapis umożliwia m.in.: tworzenie spółek celowych, udział w projektach biznesowych, wspólne inwestycje z firmami prywatnymi. To klasyczne narzędzie podmiotów, które chcą funkcjonować jako aktywny inwestor, a nie tylko zarządca zasobów. Umożliwia tworzenie konsworcjów z deweloperami. |
| 5. Zarządzanie nieruchomościami cudzymi (zarządzanie na zlecenie) | § 3 ust. 2: „Spółdzielnia może zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia (…) na podstawie umowy.” | Było, ale ograniczone. Stary statut dopuszczał administrowanie, ale nie w tak szerokiej formie i nie dla dowolnych nieruchomości cudzych. | Zapis pozwala spółdzielni również obsługiwać obecnie wydzielone wspólnoty oraz nowe inwestycje deweloperskie zanim powstaną wspólnoty mieszkaniowe. |
| 6. Szeroki katalog działalności (PKD) – wyjście poza potrzeby zasobów | § 3 ust. 1 – wprowadzenie konkretnych kodów PKD, m.in.: 41.20.Z, dział 43, 68.20.Z, 68.32.Z, 81.30.Z, 96.09.Z. | Nie było. Stary statut nie wskazywał konkretnych kodów PKD ani nie dopuszczał działalności usługowej na zewnątrz. | Wprowadzenie PKD to sygnał przygotowania do realnego prowadzenia działalności gospodarczej, a nie tylko statutowej. Szczególnie istotne są kody budowlane i zarządcze, dające pełen szeroki pakiet możliwości w obszarze nieruchomości. |
| 7. Zarządzanie mieniem własnym i cudzym – model inwestora | § 3 ust. 3 pkt 1–3: prowadzenie gospodarki zasobami, zarządzanie majątkiem własnym i cudzym, pełne gospodarowanie mieniem. | Było, ale zawężone głównie do własnych zasobów mieszkaniowych. | W połączeniu z zapisami o budowie, sprzedaży lokali i tworzeniu spółek, zmiany te tworzą kompletny model prowadzenia inwestycji: budowa obiektów, sprzedaż / ustanowienie praw do lokali, zarządzanie gotowym zasobem. Na wzór modelu bardzo zbliżonego do działalności deweloperskiej. |
Czy tereny zielone są naprawdę bezpieczne?
Patrząc uczciwie na stan prawny, nie ma żadnych gwarancji, że tereny zielone, na których nam zależy, na zawsze pozostaną wolne od zabudowy czy innych inwestycji. Spółdzielnia, jako jedyny podmiot posiadający tytuł prawny do gruntu i prawo użytkowania wieczystego, dysponuje dziś szerokimi narzędziami: może prowadzić inwestycje, stawiać nowe obiekty, lokować infrastrukturę (np. panele fotowoltaiczne, zbiorniki retencyjne), a tam, gdzie pozwolą na to przepisy planistyczne – także nowe budynki.
Obecny model nie daje nam realnych instrumentów blokowania takich decyzji. Nie ma też podstaw, by traktować Natura 2000 jako absolutną tarczę ochronną – przykład naszego osiedla pokazuje, że mimo obowiązywania tych przepisów przez niemal dekadę, powstał jeden szereg nowych segmentów. To dowód, że nawet na obszarze chronionym może zostać zrealizowana inwestycja – jeśli podmiot ma silne prawa rzeczowe do gruntu i potrafi poruszać się w gąszczu przepisów.
Dlatego nie da się z pełnym przekonaniem powiedzieć, że tereny zielone na pewno pozostaną niezmienione. Wręcz przeciwnie, przy obecnym układzie własności i uprawnień spółdzielni trzeba zakładać, że ich przyszłość zależy wyłącznie od decyzji władz SM „Dębina”.
To naturalnie prowadzi do pytania, czy wystarczy biernie liczyć na „dobrą wolę” zarządu, czy też trzeba zacząć działać: organizować się, domagać się przejrzystości. Bo jeśli my nie zadbamy o swoje otoczenie, zrobi to za nas ktoś inny – zgodnie ze swoimi, a nie naszymi interesami. Nie chcemy ryzykować np. zawiązania się konsorcium dewelopera ze spółdzielnią, nie chemy pozostawić ważnych dla nas spraw "samym sobie", a lata doświadczeń i obserwacji działań różnych składów rad nadzorczych i zarządów udowadniają, że jedynym trwałym zabezpieczeniem naszych interesów jest przeprowadzenie procesu wydzielenia się.