Czy możemy się dogadać? Dlaczego podział staje się konieczny

Temat podziału segmentów od bloków nie jest nowy. Pojawiał się już kilka lat temu, w czasach kiedy współpraca z władzami spółdzielni była wyraźnie lepsza, a rozmowy bardziej otwarte. Wtedy istniała nadzieja, że uda się znaleźć kompromis w ramach jednej struktury. Dzisiaj jednak realia wyglądają inaczej – rozbieżność interesów między segmentami a blokami urosła do takiego poziomu, że dalsze funkcjonowanie w jednym systemie stało się po prostu nielogiczne.

Dwa różne światy

Wraz z rozwojem osiedla stało się jasne, że segmenty i bloki funkcjonują w dwóch zupełnie różnych realiach. Właściciele segmentów potrzebują zaledwie sprawnego zarządzania w sprawach infrastruktury między domami: dróg, odwodnień, oświetlenia, zieleni i bezpieczeństwa. Mieszkańcy bloków koncentrują się natomiast na utrzymaniu i finansowaniu kosztownych remontów swoich "już nie nowych" budynków wielorodzinnych - wymiany wind, napraw elewacji, modernizacji balkonów i innych prac wymagających znacznych środków. Jednocześnie nikt nie potrzebuje wojen, konfliktów i tracenia czasu na wzajemne pretensje – wszyscy oczekują po prostu sprawnego i taniego zarządzania, tak jak ma to miejsce w zdrowo działających spółdzielniach i wspólnotach.

Niestety, nie da się połączyć w jeden sprawiedliwy system. W czasach, gdy segmenty i budynki wielorodzinne były własnością spółdzielczą, taki model był naturalny i uzasadniony – podobnie jak uzasadniona była forma naliczania czynszów - oparta na większym zakresie opieki nad segmentami i naszym proporcjonalnym wkładzie finansowym.

Wspólna lista priorytetów od dawna przestała istnieć, bo musi obsługiwać dwa kompletnie różne typy nieruchomości. Takie mieszanie potrzeb prowadzi do frustracji, nieporozumień i marnowania pieniędzy – a przede wszystkim do braku realnego wpływu segmentów na własne otoczenie.

Od pomijania do realnego naruszania interesów segmentów

W ostatnim czasie sytuacja właścicieli segmentów wyraźnie się pogorszyła. Nie chodzi już tylko o to, że nasze potrzeby są od lat marginalizowane w procesach decyzyjnych spółdzielni. Coraz częściej dochodzi do działań, które realnie naruszają nasze interesy – i to w sprawach mających długofalowe skutki finansowe oraz prawne.

Poważne decyzje dotyczące całego osiedla, w tym zasady przyszłych rozliczeń, udziałów w gruntach czy zobowiązań podejmowanych w imieniu wszystkich członków, są przedstawiane bez rzetelnych informacji i bez konsultacji z segmentami. Materiały przekazywane są z opóźnieniem, często w formie niepełnej, uniemożliwiającej świadome podjęcie decyzji. W wielu propozycjach zauważalne są próby odejścia od dotychczasowych, sprawiedliwych zasad na rzecz rozwiązań, które w oczywisty sposób osłabiają pozycję segmentów.

Równocześnie działania podejmowane są w pośpiechu, z pominięciem dialogu i bez oceny długoterminowych konsekwencji. Takie praktyki tworzą realne ryzyko, że decyzje dotyczące naszych praw, udziałów i obciążeń zostaną podjęte bez naszego udziału – a skutki będą dla nas niekorzystne i trudne do odwrócenia.

Dodatkowym problemem jest to, że władze spółdzielni w ostatnich latach coraz bardziej zamknęły się na dialog, umacniając się poprzez zapisy statutowe i formalne procedury, przygotowywane przy silnym udziale prawników – zarówno obecnych we władzach, jak i zewnętrznej kancelarii pracującej na rzecz spółdzielni (wynagradzanej z naszych wspólnych środków). Kierunek tych działań sprawia wrażenie, że celem jest raczej utrzymanie kontroli i zwiększanie wpływów tej grupy, niż reprezentowanie rzeczywistych interesów członków.

Uchwały przechodzą minimalną większością, zwykle głosami 25–50 osób – zaledwie 10–15% ogółu członków bloków i segmentów – przy całkowitej bierności pozostałych. Przykładem jest uchwała WZ 13/2025 dotycząca zmiany statutu (ważna fundamentalna zmiana), przyjęta głosami 42 osób przy obecności 46. To pokazuje, jak wąska grupa decyduje dziś o fundamentalnych sprawach całej spółdzielni.

Tym bardziej konieczne jest wspólne działanie i obecność na zebraniach. Gdy większość członków pozostaje nieobecna, decyzje dotyczące naszego majątku i naszych praw zapadają w wąskim gronie – wśród tych samych osób, które od lat tworzą dobrze zorganizowaną grupę, nierzadko reprezentując wyłącznie własne interesy, a nie potrzeby całej społeczności segmentów i bloków. Zdarzało się nawet, że w Radzie Nadzorczej zasiadały osoby posiadające zadłużenie wobec spółdzielni, co samo w sobie powinno dyskwalifikować z pełnienia funkcji nadzorczych i pokazuje skalę wypaczeń w obecnym systemie.

Tylko aktywność i liczny udział członków mogą zatrzymać postępujący proces ograniczania naszej sprawczości i wprowadzania rozwiązań, które służą przede wszystkim umacnianiu pozycji władz spółdzielni oraz wąskiej grupy ich zwolenników z budynków wielorodzinnych.

Nasze dobro wspólne – pas zieleni przy parku krajobrazowym

Właściciele segmentów SM „Dębina” znajdują się w wyjątkowej, jak na warunki warszawskie, sytuacji. Nasze domy graniczą bezpośrednio z pasem zieleni stanowiącym część otuliny parku krajobrazowego. To nie jest zwykły skrawek trawy – to nasze dobro wspólne, które realnie podnosi jakość życia i wartość naszych nieruchomości. Zgodnie z wycenami rynkowymi obecność pasa zieleni w bezpośrednim sąsiedztwie zwiększa wartość segmentów o około kilkaset tysięcy zł. Takiej przewagi lokalizacyjnej nie da się później „odbudować”, jeśli raz zostanie zaprzepaszczona.

Naturalne jest też to, że z perspektywy właścicieli mieszkań w blokach pas zieleni ma zupełnie inne znaczenie niż dla segmentów. Ich budynki stoją dalej, mniej korzystają z tego terenu, a jego utrzymanie może być przez nich postrzegane bardziej jako koszt niż wartość osiedla. Część mieszkańców bloków mogłaby wręcz uznać, że utrzymywanie tej części osiedla nie leży w ich interesie i chętnie zdjęłaby z siebie to obciążenie.

To właśnie dlatego pozostawienie pasa zieleni w obecnym modelu – przy przewadze liczebnej bloków – niesie realne ryzyko, że jego przyszłość może zostać łatwo przegłosowana bez udziału segmentów. Dla wielu właścicieli mieszkań ten teren nie stanowi bezpośredniej wartości (jak dla nas, zwiększając wartość rynkową). Pokusa jego innego zagospodarowania jest wysoka, zwłaszcza jeśli miałoby to przynieść środki finansowe dla spółdzielni (które to śrdoki te można byłoby wykorzystać np. na wszelkie działania remontowe, nowe windy, elewacje podupadających już budynków wielorodzinnych, i zapewnienie niższego poziomu czynszów w blokach). Nie jest tajemnicą, że w historii naszego osiedla inwestycje ingerujące w istniejący układ i przy obowiązywaniu przepisów Natura 2000 były zrealizowane. Wystarczy przypomnieć budowę „segmentów na osi”, zrealizowaną w okresie obowiązywania przepisów Natura 2000, które rzekomo miały takie działania uniemożliwiać. Tak bywa, że jeżeli pojawia się wola i korzyść, znajdują się również ścieżki prawne.

Dla nas sytuacja jest odwrotna. Ten teren jest naturalnym walorem, częścią codziennego krajobrazu i ważnym elementem otoczenia naszych domów. To my jesteśmy – i musimy być – gotowi do jego utrzymywania, pielęgnowania i pilnowania, aby zachował swój naturalny charakter, przestrzeń, ciszę i przyjazny klimat. W naszym przypadku to nie jest „dodatek”, ale fundament jakości życia oraz kluczowy składnik wartości nieruchomości. W mieście takim jak Warszawa, gdzie zabudowa postępuje bardzo szybko, tereny zielone w otulinie parków krajobrazowych stają się dobrem dosłownie „na wagę złota”. Brak naszej decyzyjności oddaje los pasa zieleni – i naszego otoczenia – w ręce osób, dla których jego przyszłość może mieć zupełnie inne znaczenie niż dla nas.

Dlaczego dziś nie ma już partnera do rozmowy?

Dziś próby porozumienia są torpedowane nie dlatego, że segmenty nie chcą dialogu, ale dlatego, że nie mamy żadnej reprezentacji w Radzie Nadzorczej. W praktyce oznacza to, że każda inicjatywa wychodząca od właścicieli segmentów może zostać zatrzymana „na wejściu” - niezależnie od jej merytorycznej wartości. Brak głosu oznacza brak wpływu, a brak wpływu oznacza brak możliwości rozmowy.

Co gorsza, zamiast szukać współpracy, obecne władze dopuszczają się działań, które odbieramy jako próbę zastraszania i „dyscyplinowania” mieszkańców segmentów - w tym miejscowego nękania czy szczególnego traktowania szeregów, których właściciele angażują się w proces podziału spółdzielni. Takie zachowania (skierowane wobec nas wszystkich, wybranej grupy, czy indywidualnie) są nie tylko opresyjne i nielegalne, ale także całkowicie kompromitują osoby, które je stosują. Pokazują, że nie kieruje nimi troska o osiedle i kążdego jej mieszkańca, lecz chęć utrzymania kontroli i utrudniania naturalnych procesów zmian - zmian zgodnych z literą prawa i możliwości zagrawanotwanych przez prawo spółdzielcze.

Jednak zmiany, o których piszemy i tak mogą okazać się konieczne - niezależnie od tego, kto dziś zasiada w organach spółdzielni. Zarówno segmenty, jak i bloki potrzebują docelowo zdrowych, normalnych i partnerskich relacji, szczególnie jeśli dojdzie do podziału. To leży w interesie wszystkich mieszkańców (właścicieli). Dlatego nie chodzi o konflikt, lecz o stworzenie warunków, w których współpraca będzie w ogóle możliwa.

Gdyby kiedyś doszło do zmiany władz na bardziej konsyliacyjne, otwarte na zrozumienie choć części naszej perspektywy, wiele spraw można byłoby ułożyć „po sąsiedzku”. I nie będzimy musieli odgradzać się płotem i "patrzeć na siebie wilkiem" - my tego nie chcemy.

Dziś nikt nie zajmuje się segmentami – a tak być nie musi.

Obecnie nasze segmenty są pozostawione same sobie. Osoba odpowiedzialna za sprawy techniczne spółdzielni poświęca nam jedynie ułamek swojego czasu – większość energii skupiona jest na blokach, które generują dziesiątki zgłoszeń, awarii i inwestycji.

Poza uregulowaniem kwestii wspólnych gruntów i ich utrzymaniem zgodnie z naszą wolą oraz realnymi potrzebami właścicieli segmentów, podział pozwoliłby nam wreszcie zająć się tym, co od lat wymaga uwagi: 25-letnimi budynkami, które potrzebują poważniejszych remontów – elewacji, odwodnień, rynien, orynnowania, prac dekarskich oraz szeregu innych działań związanych z utrzymaniem segmentów.

Dziś nie ma na to ani czasu, ani odpowiedniej struktury, ani motywacji, ponieważ obowiązujący model zarządzania został ukształtowany pod potrzeby budynków wielorodzinnych, a nie segmentów. Uzyskanie autonomii pozwoliłoby nam wreszcie decydować o tym, co jest dla nas priorytetem – zarówno w zakresie gruntów, jak i utrzymania naszych nieruchomości.

W przyapdku woli więszkości z nas, moglibyśmy przygotowywać negocjowane propozycje obejmujące różne rodzaje usług (np. wynegocjowanać atrakcyjną rynkowo ofertę remontu elewacji), z których każdy właściciel mógłby skorzystać na zasadzie dobrowolnego przystąpienia. Zaoferować możliwość dołączenia do korzystnie wynegocjowanej oferty, jeśli komuś odpowiada jej zakres i cena. Dziś jest to niewykonalne, ponieważ w ramach spółdzielni nikt nie zajmuje się segmentami ani nie tworzy dla nas wspólnych, dobrowolnyh, dedykowanych pakietów usług.

Podział jako bardzo racjonalne rozwiązanie - dbanie o nasz interes

Podział nie jest konfliktem, aktem sprzeciwu kilku osob, eskalacją konfliktu - to naturalna odpowiedź na realia, w których żyjemy. Rozwiązuje kluczowe problemy: brak reprezentacji, brak kontroli, brak kontroli nad kosztami oraz brak wpływu nad otoczeniem naszych domów. Jednocześnie otwiera zupełnie nowe możliwości.

Umożliwia stworzenie nowoczesnego i oszczędnego modelu zarządzania, w którym segmenty decydują o sobie, mają własny, przejrzysty budżet i realny wpływ na to, na co wydawane są wspólne środki. Dziś szczegółowa weryfikacja kosztów ponoszonych przez spółdzielnię - w formie niezagregowanej, dotyczącej wyłącznie segmentów - jest w praktyce skrajnie utrudniona, a często wręcz niemożliwa. Robimy to nie przeciw komuś, ale dla siebie. I dla normalności, której dziś brakuje.

Jesteśmy gospodarzami w swoich domach - nadchodzi czas być nimi również w przestrzeni, która je otacza.