Geneza i opis sytuacji segmentów SM „Dębina”

Zmiany w prawie i sens przynależności do spółdzielni

W ostatnich latach przepisy dotyczące mieszkalnictwa bardzo wyraźnie zmieniły kierunek. Ustawodawca odchodzi od konstrukcji własności spółdzielczej na rzecz pełnej własności i bardziej przejrzystych i zwinnych form zarządzania, takich jak wspólnoty mieszkaniowe czy odrębne nieruchomości. Domy jednorodzinne, także w zabudowie szeregowej, traktowane są jak samodzielne nieruchomości gruntowe, za które odpowiada w całości właściciel – a nie jak mieszkania w blokach.

Przekszatłecenie prawa spółdzielczego w odrębną własność naszych "małych" działek przy segmentach (które dokonało się dla wszystkich 84 segmentów), zmieniło stan faktyczny w taki sposób, że każdy z nas ma własną działkę i własny dom, z pełną odpowiedzialnością za stan techniczny, remonty, instalacje i otoczenie na swoim gruncie. Spółdzielnia nie utrzymuje naszych dachów, ogrodzeń, elewacji ani ogródków. Jednocześnie formalnie nadal jesteśmy częścią spółdzielni, której model zarządzania, koszty i narzędzia są w praktyce dostosowane głównie do bloków, a nie do domów jednorodzinnych. To rodzi pytania, czy obecny model ma jeszcze sens dla segmentów.

Różne potrzeby segmentów i bloków

Segmenty i bloki mają zupełnie różne charakterystyki użytkowe, techniczne i finansowe. Domy jednorodzinne wymagają innego podejścia do remontów, innego planowania wydatków i innego sposobu zarządzania niż budynki wielorodzinne. Dla mieszkańców bloków naturalnym punktem odniesienia są części wspólne budynku, klatki schodowe, windy czy instalacje pionowe. Dla nas najważniejsze jest tylko to, co jest bezpośrednio wokół naszych własnych domów i działek, czyli: dojazd, oświetlenie, kanalizacja, chodniki, zieleń, bezpieczeństwo. Tylko na tym powinny skupiać się nasze działania - a tak naprawdę działania osób, firm czy organów nami zarządzających.

Te różne charakterystyki naszych nieruchomości prowadzą do rozbieżnych interesów. Inwestycje, które są kluczowe dla bloków, nie zawsze mają znaczenie dla segmentów, a środki i siły, które mogłyby pójść na uporządkowanie naszego otoczenia, bywają kierowane gdzie indziej. Praktyka rynku warszawskiego wyraźnie pokazuje, że na osiedlach, gdzie występuje mieszana zabudowa – bloki i segmenty – spółdzielnie często się dzielą. Tworzone są mniejsze, bardziej jednorodne jednostki, w których domy jednorodzinne zarządzane są osobno, zgodnie ze swoją specyfiką.

Takie podziały nie są „fanaberią”, "wojenką", tylko konsekwencją tego, że różne typy zabudowy mają różne potrzeby. To, co jest optymalne dla bloków, nie musi być dobre dla segmentów i odwrotnie. W naszej ocenie dokładnie w takiej sytuacji znajdują się dziś segmenty SM „Dębina”.

Rosnąca świadomość i naturalny kierunek zmian

Wśród właścicieli segmentów dojrzewa przekonanie, że obecny model funkcjonowania nie nadąża ani za zmianami w prawie, ani za praktyką rynku, ani za naszym codziennym doświadczeniem. Coraz więcej osób dostrzega, że ponosimy pełną odpowiedzialność za nasze domy i działki, ale nie mamy realnego wpływu na decyzje, które dotyczą otoczenia między segmentami i wspólnych kosztów.

Wielu segmentowiczów ma poczucie, że funkcjonujemy „w czyjejś strukturze”, bez możliwości realnego kształtowania tego, co dzieje się tuż za naszym płotem. Zmieniające się prawo, przykłady z innych osiedli w Warszawie i zwykły zdrowy rozsądek podpowiadają, że domy jednorodzinne powinny mieć możliwość samodzielnego, przejrzystego i dostosowanego do swojej specyfiki zarządzania. To nie jest rewolucja, tylko naturalny kierunek zmian.

Marginalizacja, brak reprezentacji i ryzyko dla naszych interesów

Szczególnie niepokojące jest to, że mimo dużego udziału segmentów w kosztach funkcjonowania spółdzielni, nasza siła głosu jest coraz słabsza. Z dostępnych danych wynika, że segmenty pokrywają około 54% wszystkich kosztów SM „Dębina”, podczas gdy bloki około 46%. Jednocześnie liczbowo jesteśmy mniejszością – segmentów jest 84, natomiast mieszkań (i lokali użytkowych) jest około 187.

Oznacza to, że grupa, która finansuje większą część funkcjonowania spółdzielni, ma mniejszą reprezentację i praktycznie żadną możliwość przeforsowania swoich kandydatów do władz. Na walnych zgromadzeniach segmenty nie są w stanie zapewnić sobie obecności własnych przedstawicieli w organach, a decyzje dotyczące całego osiedla zapadają bez udziału mieszkańców domów jednorodzinnych. W praktyce jako segemntowcy płacimy więcej, ale nie mamy nawet realnej podmiotowości.

Taka sytuacja jest nie tylko frustrująca, lecz także obiektywnie groźna dla naszych interesów. Decyzje finansowe, techniczne i organizacyjne podejmowane bez udziału segmentów mogą wpływać na wysokość ponoszonych przez nas opłat, sposób zagospodarowania terenu między domami, priorytety inwestycyjne oraz jakość codziennego życia w naszej części osiedla. Brak reprezentacji oznacza w praktyce brak ochrony naszych interesów jako właścicieli, mimo że to właśnie na naszych barkach spoczywa znacząca część kosztów.

Coraz częściej w rozmowach między mieszkańcami segmentów pojawia się zmęczenie działaniami spółdzielni. Jednocześnie warto podkreślić, że mieszkańcy bloków również muszą zacząć dostrzegać, iż taki model funkcjonowania spółdzielni nie jest możliwy do utrzymania w nieskończoność. Naturalnym, zdrowym kierunkiem ograniczania kosztów po ich stronie nie jest przerzucanie wydatków na segmenty, lecz usprawnienie samego zarządzania: redukcja zbędnie rozbudowanej administracji, wybór organów, które nie tworzą rozbudowanych struktur, nie mnożą czynności pozornych, lecz po prostu skutecznie zarządzają tak niewielką liczbą lokali w budynkach wielorodzinnych (w porównaniu do innych spółdzielni) .

Tylko takie podejście, oparte na efektywności, transparentności i współodpowiedzialności, może realnie odciążyć obie grupy mieszkańców i przywrócić równowagę, która powinna być fundamentem funkcjonowania każdej spółdzielni.

Wniosek:

Choć segmenty stanowią ponad połowę całkowitej powierzchni zasobów SM „Dębina” (53,77%), to w głosowaniach na Walnym Zgromadzeniu liczy się liczba członków, a nie udział powierzchni, co przekłada się na realny stosunek sił:

• Segmenty: 84 lokale → ok. 31% głosów
• Bloki + MDM + lokale użytkowe: 187 lokali → ok. 69% głosów

Wniosek główny:

Pomimo że segmenty generują ponad połowę powierzchni i kosztów utrzymania zasobów, ich realny wpływ w głosowaniach jest mniejszościowy (ok. 30%), podczas gdy grupa budynków wielorodzinnych posiada dominującą pozycję decyzyjną (ok. 70%) wynikającą wyłącznie z liczebności lokali.

Konsekwencja praktyczna:

Decyzje finansowe, inwestycyjne i organizacyjne dotyczące całej spółdzielni są podejmowane przez grupę, która:

• ma większość głosów (70%),
• ale mniejszość udziału w powierzchni i majątku (46%),
• podczas gdy segmenty, mimo największego udziału w majątku (54%), nie mają proporcjonalnej siły decyzyjnej.