Proces i głosowanie - wydzielenie się nowej spółdzielni

Przed nami decyzja, która przesądzi o przyszłości segmentów: przygotowywany jest plan wydzielenia z SM „Dębina” w trybie prawa spółdzielczego. Jak powstaje propozycja podziału, jakie dane muszą zostać zebrane? Dlaczego kluczowe będzie głosowanie segmentów planowane na koniec maja? Wydzielenie się nowej spółdzielni to proces złożony i formalny, ale prowadzony metodycznie - wkrótce będziemy publikować szczegółowe analizy.

Proces ruszył, bo nasze interesy zaczęły być realnie zagrożone: szczególnie w sprawie pasa zieleni. Jednoczesny brak reprezentacji w spóldzielni, zerowy wpływ na teren wokół naszych domów oraz decyzje podejmowane „ponad nami” mocno go przyspieszyły. Do tego doszły działania władz spółdzielni odbierane jako niekorzystne dla całej społeczności osiedla (fotowoltaika, maszt telefonii komórkowej, niezwoływanie walengo na wniosek człoków SM "Dębina") - wątki, które były opisywane i będą dalej przedstawiane w kolejnych publikacjach.

Dlaczego to nie może być „wspólnota mieszkaniowa”?

W uproszczeniu: wspólnota mieszkaniowa ma sens tam, gdzie istnieje nieruchomość wspólna (grunt, droga, infrastruktura), której współwłaścicielami są właściciele lokali lub domów. W naszym przypadku realnym kierunkiem jest podział obecnej spółdzielni i wydzielenie nowej spółdzielni, która przejmie własność tej części majątku, która ma być po stronie segmentów.

Jak powstaje plan podziału?

Przede wszystkim z zabezpieczeniem kluczowych interesów. Plan jest układany tak, żeby w granicach prawa:

1. maksymalnie zabezpieczyć interes segmentów (w tym przede wszystkim pas zieleni oraz to, co wpływa na wartość i komfort życia),
2. zminimalizować ryzyko roszczeń i sporów po stronie mieszkańców budynków wielorodzinnych,
3. przygotować dokumenty w taki sposób, żeby nie dało się zatrzymać sprawy formalnym pretekstem.

W prace jest zaangażowana Grupa Inicjatywna oraz współpracująca z nią, coraz liczniejsza grupa mieszkańców segmentów. To zespół osób, które wnoszą różne kompetencje (prawo, finanse, księgowość, organizacja, technika, komunikacja) i udostępniają swoje zasoby (w tym finansowe), żeby przeprowadzić podział rzetelnie. Jest to niestety obecnie jedyne rozwiązanie zabezpieczające nas i część osiedla, na której żyjemy.

Pomimo tego, że jako mieszkańcy segmentów zaangażowani w tę sprawę dysponujemy znacznymi zasobami, nie obejmują one wszystkich niezbędnych obszarów. Dlatego równolegle pracują z nami:

• dwie wyspecjalizowane kancelarie prawne (z podziałem ról: dokumenty uchwał i wniosków, procedura spółdzielcza, wariant sądowy),
• niezależni eksperci i radcowie prawni biegli w prawie spółdzielczym, w tym eksperci, którzy przeprowadzali już podobne wydzielenia, praktycy wydzielenia (łącznie z postępowaniami sądowymi),
• uprawniony geodeta z wieloletnią praktyką na Ursynowie, z doświadczeniem w podziałach spółdzielni (czyli nie tylko „mapa”, ale też realne uwarunkowania działek, dojazdów, służebności).

Co musi być przygotowane zanim zacznie się formalny bieg

Żeby proces formalnie ruszył, jeszcze przed wejściem w etap walny/sądowy trzeba mieć:

1) Plan geodezyjny i układ działek

• mapę podziału geodezyjnego (co jest po stronie segmentów, co zostaje po drugiej stronie, co jest wspólne),
• wskazanie, które działki wymagają podziału i opis „wąskich gardeł” (dojazdy, ciągi piesze, infrastruktura podziemna).

2) Służebności

To ważny element całego planu, mający dalsze konsekwencje w codziennym funkcjonowaniu. W planie muszą być gotowe założenia:

• służebności przechodu i przejazdu,
• służebności infrastrukturalne (media, ciepło/woda, ewentualne przebiegi instalacji),
• zapewnienie dostępu do drogi publicznej dla wydzielonych nieruchomości.

3) Finansowe rozpisanie majątku i rozliczeń

W planie będzie zawarty podział funduszy (w szczególności zasadniczych funduszy własnych spółdzielni, w tym m.in. funduszu infrastruktury i funduszu zasobowego, a także środków na kontach). Także musi zostać przygotowany podział majątku - jakie składniki infrastruktury i majątku są przypisane do której części, a także przygotowanie materiału pod sprawozdanie finansowe na dzień podziału.

4) Dane i dokumenty

W praktyce, żeby rzetelnie przygotować podział, trzeba zrobić dwie rzeczy: (a) policzyć koszty i (b) opisać majątek oraz zasady korzystania z infrastruktury. Do tego potrzebne są następujące informacje i dokumenty:

A. Opłaty i koszty - co płacimy i za co

• szczegółowa kalkulacja opłat dla segmentów: pozycja po pozycji (administracja, utrzymanie terenów, drogi, oświetlenie, śmieci, odśnieżanie, sprzątanie, ochrona/monitoring itp.),
• wskazanie jakie koszty dotyczą jakich lokalizacji (np. droga A / droga B, teren zielony X / Y),
• zasady i algorytmy podziału kosztów pomiędzy segmenty a zabudowę wielorodzinną (jak to jest liczone dziś, na jakiej podstawie),
• umowy i zestawienia kosztów dotyczące kluczowych pozycji: utrzymanie zieleni, utrzymanie dróg i chodników, odśnieżanie, sprzątanie, serwis oświetlenia, ewentualne przeglądy/serwisy infrastruktury.

B. Nieruchomości i grunty

• pełne dane o nieruchomościach: numery działek, powierzchnie, obręby, mapy, lokalizacje,
• numery ksiąg wieczystych oraz opis praw i ograniczeń (własność, użytkowanie wieczyste, służebności, obciążenia),
• dokumenty dotyczące służebności,
• dokumenty dotyczące terenów zielonych: status prawny, sposób zarządzania, podstawa ponoszenia kosztów.

C. Infrastruktura

• informacje o przebiegu i statusie prawnym infrastruktury: media (woda, kanalizacja, energia, teletechnika), oświetlenie, odwodnienie,
• informacje o służebności przesyłu / dostępu serwisowego,
• status prawny węzłów cieplnych i sposób rozliczeń/obsługi, w tym kto jest stroną umów.

D. Majątek i fundusze - rozliczenia na dzień podziału

• wykaz składników majątku,
• informacje o środkach finansowych: stan i zasady rozliczeń funduszy własnych, w tym funduszu zasobowego, czy funduszu infrastruktury oraz innych funduszy/rachunków, w części dotyczącej segmentów,
• dokumenty potrzebne do przygotowania rozliczeń na dzień podziału.

E. Lista członków i uprawnienia do głosowania

• możliwość wglądu do danych potrzebnych do ustalenia, kto dokładnie należy do „grupy uprawnionych” (segmenty) i jak liczyć głosy,
• zasady pełnomocnictw i weryfikacji uprawnienia do głosowania.

I nad tym obecnie trwają prace. To są rzeczy, które decydują o tym, czy na zebraniu końcowym można przedstawić mieszkańcom kompletną propozycję.

Trzeba też jasno powiedzieć, jak wygląda praktyka: obecna spółdzielnia nie będzie z nami realnie współpracować. Widać to po sposobie udzielania odpowiedzi - są lakoniczne, spóźnione, wybiórcze, a czasem „obok pytania”. To jest klasyczna taktyka obstrukcji.

Jednocześnie prawo daje tu twarde narzędzia. W trybie podziału Zarząd ma ustawowy obowiązek przygotować i udostępnić członkom żądającym podziału dokumenty niezbędne do jego przeprowadzenia niezwłocznie, nie później niż w 60 dni. To wynika wprost z art. 108b § 2 Prawa spółdzielczego. Co ważne: ustawodawca przewidział też sankcję za „granie na czas”. Nieprzygotowanie w terminie dokumentów dotyczących dokonania podziału w trybie art. 108b jest czynem zagrożonym karą - art. 267c pkt 5 Prawa spółdzielczego przewiduje za to grzywnę albo karę ograniczenia wolności.

Dlatego, mimo że opór jest wkalkulowany, duża część informacji już została pozyskana. A tam, gdzie potrzebne są dane ze spółdzielni (koszty, fundusze, wykazy majątku, umowy, zestawienia), stosowana jest i będzie ścieżka formalna: wnioski na piśmie, terminy, ponaglenia, dokumentowanie opóźnień i rozbieżności oraz działania, które uruchamiają odpowiedzialność Zarządu. Szczegółów tej taktyki nie opisujemy publicznie, ale ten element planu jest przygotowany.

Kluczowe wydarzenie: zebranie segmentowców i głosowanie pod koniec maja

Najważniejszy punkt całości to zebranie właścicieli segmentów, które planowane jest na koniec maja br. To wtedy - zgodnie z prawem - tylko w naszym gronie właścicieli segmentów zapadnie decyzja, czy segmenty wchodzą w procedurę wydzielenia.

To głosowanie jest kluczowe. Bez tej uchwały:

• nie ma podstaw do uruchomienia dalszej procedury,
• nie ma reprezentacji i umocowania do formalnych żądań wobec organów SM,
• nie ma realnej pozycji procesowej, jeśli sprawa miałaby trafić do sądu.

Dlaczego frekwencja jest tak ważna

Uchwała musi zostać podjęta większością głosów naszej grupy członków. W praktyce oznacza to jedno: każdy głos jest bardzo ważny - zarówno za, jak i przeciw. Taka decyzja powinna być podjęta przez jak najszersze grono właścicieli segmentów.

I druga rzecz, równie ważna: to nie jest głosowanie „w ciemno”. Do zebrania końcowego będą gotowe wszystkie kluczowe elementy, nad którymi trwają prace, w tym:

• opis proponowanego podziału (w tym zasady dot. pasa zieleni i obszarów wspólnych),
• mapa geodezyjna w zakresie, który można bezpiecznie ujawnić,
• opis skutków: organizacyjnych i finansowych,
• gotowa treść uchwały do przegłosowania.

Każdy właściciel segmentu ma tu swoją pracę do wykonania: zapoznać się z materiałami (które będą publikowane i udostępniane w częściach), przyjść na zebranie i oddać głos świadomie. Bez tego nie ma ani decyzji, ani mandatu do dalszych kroków.

Uchwała segmentowców ma moc, jeśli zostanie podjęta większością głosów całej grupy uprawnionych segmentowców (zwykła większość, czyli 50% + 1), a nie większością „z obecnych”.

Ramy czasowe procesu - decyzja dziś, o tym co za kilka lat

Po uchwale segmentów (koniec maja) zaczyna się etap formalny, w którym część terminów wynika wprost z ustawy:

1. Dokumenty od Zarządu - do 60 dni
   Zarząd dotychczasowej spółdzielni ma obowiązek przygotować dokumenty niezbędne do podziału i udostępnić je żądającym podziału niezwłocznie, nie później niż w 60 dni.
2. Walne w sprawie podziału - do 3 miesięcy od doręczenia żądania
   Walne powinno podjąć uchwałę o podziale albo odmowie nie później niż w 3 miesiące od doręczenia Zarządowi żądania zwołania walnego w tym celu.
3. Jeśli odmowa albo brak uchwały - termin na sąd: 6 tygodni
   Jeżeli Walne nie podejmie uchwały w terminie albo podejmie uchwałę odmawiającą podziału, reprezentanci mogą wystąpić do sądu o orzeczenie zastępujące uchwałę walnego w terminie 6 tygodni od dnia odbycia walnego.
4. Praktyka postępowania sądowego
   Jeżeli dojdzie do wariantu sądowego, realnie - przy uwzględnieniu II instancji - trzeba liczyć się z horyzontem około 2,5 roku do nawet 4 lat (standard w sprawach z biegłymi, geodezją i rozliczeniami majątku).

Dlaczego część prac musi być gotowa „z góry”?

Choć teoretycznie Zarząd ma obowiązek przygotować dokumenty w 60 dni, w praktyce nie można opierać całej strategii na założeniu, że wszystko zostanie podane w idealnej jakości i na czas. Dlatego równolegle powstają własne opracowania: po to, żeby móc zweryfikować dokumenty spółdzielni albo „wejść w sąd” z przygotowanym materiałem.

Dlaczego nie wszystko będzie opisane „do ostatniej śrubki”?

Część szczegółów (zwłaszcza tych, które dotyczą strategii procesowej, argumentacji i sekwencji działań) nie będzie publikowana w pełnym zakresie. Powody są dwa:

• ostrożność procesowa,
• nieoddawanie „gotowej instrukcji” osobom, które będą próbowały proces blokować lub rozmywać.

To nie oznacza tajemnic dla mieszkańców segmentów. Oznacza tylko tyle, że materiały będą dawkowane rozsądnie i w takiej formie, żeby nie osłabiać pozycji negocjacyjnej i procesowej.

Co będzie publikowane dalej - w osobnych analizach

Zamiast jednego, przeładowanego tekstu, będą pojawiały się krótkie analizy (łatwe do przeczytania i porównania), m.in.:

• mapa i opis podziału geodezyjnego (w bezpiecznym zakresie),
• wpływ na opłaty: co się zmieni i dlaczego,
• następstwa prawne (po ludzku),
• „za i przeciw” dla całego osiedla,
• wpływ na codzienne funkcjonowanie: dojazdy, infrastruktura, zieleń, zasady utrzymania.

Punkt kulminacyjny jest jeden: koniec maja i głosowanie segmentów. To będzie moment, w którym każdy z nas - niezależnie od poglądów - powinien mieć na stole komplet informacji, a potem po prostu wykonać najważniejszy krok: przyjść i oddać głos.